このサイトでは、空き家となっている実家を賃貸にすることをオススメしています。
実家を賃貸に出すことは、以下のようにたくさんのメリットがあるためです^ ^
- 収入の獲得: 家賃収入を得ることで、生活費や維持費の足しになる
- 建物の管理の手間から解放される:定期的な掃除や庭の草刈りから解放される
- 地域の活性化: 空き家が活用されることで、地域に活気が生まれ、活性化に貢献できる
- 不動産賃貸経営の経験になる
参考記事
もちろんデメリットもあります^^;
- 費用がかかる（リフォームやクリーニング）
- 手間がかかる（入居者対応、確定申告などの事務作業）
これらを踏まえた上でも、わたしは空き家を貸し出すことを強くお勧めしています。
得られるメリットが大きく、今後の人生がより豊かになる可能性が高いからです。
しかしながら全ての物件が賃貸できるわけではありません。
「実家を貸して収入を得るぞ！」と考えてリフォームした後に「あんなに費用をかけたのに貸しちゃダメだった…」となったら目も当てられませんよね^^;
この記事では、実家を貸せないケースについて徹底的に解説していきます！
もし「貸せないケース」に該当しても、一定の条件を満たせば、賃貸可能となる場合もあります。
この記事ではそのような解決策までご紹介します！
実家を貸せないケースとは？ 賃貸NGとなるケースと対策を徹底解説！
都市計画法で規制されている地域にある（市街化調整区域など）
わたくし以前は「自分の土地ならどう使っても自由でしょー」と思っておりました（無知ですみません^^;）。
実際は自分が所有する土地であっても、都市計画法というルールの範囲内でしか活用できません。
家を建てる・賃貸に出す・お店を開く・工場や病院を建てる、などはこのルールを守った上で実施することになります。
まあ確かに住宅街の真ん中にパチンコ屋があったら落ち着いて生活できませんよね。
街づくりに厳しいルールがあるのは納得できます。
こちらがの記事が分かりやすくて素敵だったのでリンクを貼っておきます→（イクラ不動産）
相続した実家が住居系エリア（市街化区域など）にあれば問題ないと思われますが、市街化調整区域（いろんな規制があるエリア）に建っている場合は要注意です。
市街化調整区域では基本的に賃貸や再建築（お家を解体して建て直すこと）などに制限があります。
実はわたしが受け継いだ祖父の家も市街化調整区域にありました^^;
対策:賃貸可能な場合もあるので、まずは市役所などで聞いてみる
市街化調整区域は制限が多いのですが、賃貸が完全に不可能というわけではありません。
実際に市街化調整区域で賃貸されている物件はありますし、わたしも祖父宅も貸し出す事ができました。
以下でわたしの体験談をご紹介します。
まず市役所に空き家賃貸の相談に行きました。
その時は「市街化調整区域なので賃貸は不可です」と説明され困るわたし。
しかし「相続した実家が空き家になり困っている」「遠くにあるので住む事が出来ない」などの説明を繰り返し行いました（2〜3回市役所を訪問）。
最終的には「まあそれなら仕方ないですね」と承認されることに。
このように現状を説明することで話が進展する場合があります。
ここでお伝えしたいのは「頑張れば承認される！」という事ではなく「一度断られてもあとから承認される場合もあるので、諦めずに問い合わせましょう」ということです。
強気に出るわけではなく、丁寧に現状を説明し、行政側と一緒に解決策を探していくイメージです。
一生懸命に行動していれば、助けてくれる人も現れるかもしれません。
以前の記事で説明したように、実家の貸し出しは自分だけでなく地域にとっても喜ばしい事です。
行政だけでなく不動産会社や法律の専門家にも相談するなどの方法もありますね。
はじめから諦めるのではなく、まずは相談してみることをオススメします！
ちなみに市街化調整区域は新築や建替えなども制限をされていますが、条件を満たせば許可されることもあるようです（参考；宇都宮市ホームページ）https://www.city.utsunomiya.lg.jp/kurashi/machi/kenchiku/kaihtsukoui/1005865.html）
住宅ローンが残っている場合（実家の場合はほぼ無いと思いますが）
実家の住宅ローンが残っている場合、金融機関との契約内容を確認する必要があります。
多くの住宅ローン契約には「賃貸借契約禁止条項」があるためです。
すごーく簡単に言ってしまうと「自分で住むお家のためにお金を貸したんだから、他の人に貸したりしちゃダメだよー」という契約です。
もし、住宅ローンが残っている状態で無断で賃貸に出してしまうと、金融機関から一括返済を求められる場合もあります。
トラブル防止のため、住宅ローンの有無を確認しておきましょう。
相続した家のローン状況を確認する方法は、主に以下の4つの方法があります。
- 自宅内の書類を探す
- 金融機関に直接問い合わせる
- 不動産登記情報を確認する
- 税金の通知書を確認する
空き家になった実家に住宅ローンが残っていることは少ないとは思いますが、念の為ご確認ください。
対策:金融機関への相談や、借り換え
もし空き家となった実家に住宅ローンが残っていた場合でも諦めてはいけません。
原則として住宅ローン契約中の賃貸はNGですが、例外的に認められるケースもあります。
例えば転勤や海外赴任などやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談することで賃貸が認められる可能性があります。
他にも賃貸承諾型住宅ローンへの借り換える手もあります。
ただし、金利や手数料などが自己居住用住宅ローンと異なる場合があるんですよね^^;
たいてい条件は悪くなるようです。さらに借り換えには、手数料や諸費用も発生します。
とはいえ家賃収入が得られるようになれば、住宅ローンの返済に充てる事ができるようになります^ ^
マンション管理規約での禁止されている
分譲マンションの場合、管理規約によって賃貸が禁止されている場合があります。
マンションは戸建てと違い区分所有者全員で所有しているので、管理規約というルールが定められているのです。
管理規約では居住者の制限（所有者自身が居住することを前提）をしている場合があります。
賃借人と他の居住者との間で、騒音問題やゴミ出しルールなどに関するトラブルが発生する可能性を避けたいようですね。
まあトラブルは所有者同士でも起こることは起こると思いますが…^^;
対策:管理規約改正もあるが難易度は高い。
まずは、マンションの管理規約を必ず確認し、賃貸に関する規定がないかチェックしましょう。
マンションの管理規約は、マンションの管理事務所や管理会社に問い合わせることで確認できます。また、管理組合の理事会などに参加して、直接確認することも可能です。
賃貸を検討している場合は、必ず事前に管理規約を確認し、賃貸に関する規定（賃貸の可否、手続き、ルールなど）を把握しておきましょう。
もし、規約で賃貸が禁止されている場合でも、管理組合に相談してみることをおすすめします。
「所有者が亡くなり相続したが遠方で住めない」など、状況により認められるケースがあるかもしれません。
その他にも規約改正という方法もあります。
しかし規約改正には「区分所有者全体の4分の3以上の賛成」が必要となるので、難易度は高いです。
自分の名義になっていない（相続登記していない、共有名義になっているなど）
原則として、自分の所有していない不動産を、所有者の許可なく貸すことはできません。
勝手に人のものを貸して利益を得るのは、常識で考えてもダメそうですよね^^;
所有者から転貸（又貸し）が許可されていたり、成年後見人など法的に認められている場合などの例外もあります。
しかしながら難易度が高いので、まずは不動産の名義を自分に変更することをお勧めします！
相続した物件の場合、名義が亡くなった方のままになっている状態もあります。
だれが相続するのか決まってない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、相続登記（亡くなった方から相続人への名義変更）を完了させる必要もあります。
もし共有名義（実家を複数の相続人で共有している状態）になっている場合、実家を賃貸に出すには、共有者全員の同意が必要です。
この場合の賃貸へ貸し出す難易度は高いと思われます。
権利関係が複雑な状態で実家賃貸を進めてしまうと、後々親族間でのトラブルに発展する可能性があります。
実家賃貸を検討する前に、必ず相続登記を済ませ、共有名義の場合は共有者全員と十分に話し合い、同意を得ておくことが重要です。
賃貸に適さない物件の状態：老朽化、損傷がひどい場合
実家の老朽化が著しかったり、損傷がひどい場合は、賃貸物件として貸し出すことが難しい場合があります。
築古の不動産でもしっかりとメンテナンスされていれば問題ありません。
しかし、耐震性や防火性などが低下している物件は入居者の安全を確保することが難しくなります。
物件が原因で入居者さんに危害があった場合、不動産所有者の責任になってしまう場合もあります。
そのため安全が保たれていない空き家は、賃貸に出す前に修繕が必要です。
ちなみに不動産が原因で通行人などに危害が及んだ場合も、不動産所有者の責任が問われる場合があります。
したがって賃貸にしなくても、空き家を放置することには大きなリスクといえますね^^;
その他、貸せないケース
上記以外にも、以下のようなケースでは実家を貸せない、または貸し出しが難しい場合があります。
- 違法建築物件: 建築確認を受けていない、または建築基準法に違反している建物
- インフラ未整備地域: 電気、ガス、水道などのインフラが整備されていない地域
- 災害危険区域: 土砂災害警戒区域や浸水想定区域など、災害リスクが高い地域
賃貸が不可能とは言い切れないので、まずは市役所や専門家（不動産会社や建築士など）に相談しアドバイスを受けることがオススメです。
まとめ
この記事では実家を貸せないケースと対策についてお伝えしてきました。
記事の重要なポイント
- 都市計画法による規制
- 市街化調整区域では賃貸が制限される場合がある→諦めずに市役所や専門家に相談
- 住宅ローンの残債
- 住宅ローンが残っている場合は注意が必要→金融機関への相談や借り換えを検討
- マンション管理規約
- 分譲マンションでは管理規約で賃貸が禁止されている場合がある→規約確認と管理組合への相談。規約改正も出来るが難易度は高い
- 名義の問題
- 相続登記が済んでいない、または共有名義の場合→自分の名義にする、共有者全員の同意を得る
- 物件の状態:
- 老朽化や損傷が著しい場合は、賃貸に適さない可能性がある→安全性の確保が最優先
貸してはいけない空き家をうっかり貸し出してしまうと、あとから大きな問題になってしまいます。
現状確認は難しくないので、しっかりと確認していきましょう。
この記事が皆様のトラブル回避につながれば嬉しいです😊
コメント