【実体験】空き家を貸すとき確定申告は必要？家賃収入20万円以下でも申告すべきか

「実家が空き家になったから、とりあえず貸してみようかな」

そう考えたとき、真っ先に頭をよぎるのが「税金（確定申告）」のことではないでしょうか。

よくネットで見かける「副業の利益が20万円以下なら申告不要」という言葉。

「じゃあ、家賃5万円で年間60万円入っても、経費を引いて利益が少なければ申告しなくていいの？」

「そもそも赤字なら放っておいていいんだよね？」

結論から言います。不動産所得があるなら、たとえ利益が20万円以下（あるいは赤字）であっても、基本的には確定申告を「すべき」です。

なぜ、わざわざ面倒な申告をすすめるのか。そこには、知っている人だけが得をして、知らない人が損をする「不動産所得ならではのルール」があるからです。

今回は空き家を再生・賃貸管理しているわたしの実体験をベースに、空き家オーナーが直面する「確定申告のリアル」を徹底解説します。

「20万円以下なら申告不要」の罠とは？

まず、多くの人が誤解している「20万円ルール」を整理しましょう。

所得税法では、給与所得が1か所のみで、それ以外の所得（副業など）の合計が年間20万円以下であれば、所得税の確定申告をしなくても良いという特例があります。

「ラッキー！じゃあ申告しなくていいんだ」と思うのは早計です。ここには2つの大きな落とし穴があります。

これが最大の罠です。所得税（国税）の申告が不要であっても、住民税（地方税）にはこの特例がありません。

つまり、利益が1円でも出ているなら、お住まいの市区町村へ住民税の申告をする義務があるのです。どうせ何らかの手続きが必要になるなら、税務署で確定申告を一本化したほうが管理もずっとラクになります。

「家賃収入（売上）」が年間20万円以下という意味ではありません。

家賃収入ー必要経費＝不動産所得（利益）

この金額が20万円以下かどうかです。空き家を貸す場合、固定資産税や修繕費、減価償却費などを差し引くと、初年度などは高確率で「赤字」または「20万円以下の微々たる利益」になります。

「利益が出ていないなら、申告するだけ時間の無駄じゃないか」

そう思うかもしれません。でも、空き家投資、特に築古戸建てを再生して貸し出すスタイルにおいて、確定申告は「攻めの戦略」になるんです。

これが給与所得のある会社員や看護師さんにとって最大のメリットです。

不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得から差し引くことができます。これを「損益通算」といいます。

例えば、給与所得が500万円あり、空き家のリフォーム費用や減価償却費がかさんで不動産所得が100万円の赤字になったとします。

確定申告をすることで、その年の所得は400万円として再計算され、払いすぎた所得税が還付金として戻ってきます。さらに翌年の住民税も安くなります😊

わたし自身、DIYでコストを抑えつつ設備投資を戦略的に行うことで、この損益通算の恩恵を十分に受けてきました。

確定申告には「白色」と「青色」がありますが、絶対に「青色」を選ぶべきです。

青色申告承認申請書を提出して一定の帳簿をつけるだけで、利益から最大65万円（または10万円）を差し引くことができます。

空き家1戸の賃貸であれば、最初は10万円控除の簡易的な記帳から始めるのもアリですが、将来的に物件を増やすなら最初から青色申告に慣れておくほうがいいと思います。

将来的に「もう1軒空き家を買いたい」「アパート経営に挑戦したい」と考えたとき、銀行はあなたの確定申告書をチェックします。

「面倒だから申告していませんでした」という人は、投資家としての信頼ゼロです。たとえ小規模でも、正しく申告を継続していることが、次のステージへの切符になります。

「何が経費になるのか」を知ることは、節税の第一歩です。わたしが実際に計上している主な項目を紹介します。

項目	内容
固定資産税・都市計画税	物件そのものにかかる税金
火災保険料・地震保険料	賃貸用として加入した保険料
修繕費	壁紙の張り替え、水回りの修理、DIYの材料費など
減価償却費	建物の購入価格を耐用年数に応じて分割して計上。最大の節税ポイント
仲介手数料・広告料	客付けをしてくれた不動産会社に支払う費用
管理委託料	管理会社に支払う手数料（自主管理なら不要）
借入金利息	ローンを組んで購入・リフォームした場合の利息部分
交通費・通信費	物件の確認や打ち合わせにかかったガソリン代、ネット代の一部など