「実家を貸したいけど、税金がいくらかかるのかよくわからない…」
「確定申告って必要なの？何か節税できる方法はある？」
実家を賃貸に出すときに、税金まわりで不安を感じる方はとても多いです。わたし自身も最初は「家賃収入が入ったら、税金どうなるんだろう？」とかなり悩みました。
先に結論をお伝えします。実家を貸したときにかかる主な税金は、所得税・住民税・固定資産税の3つです。そして、きちんと経費を計上して確定申告をすれば、税負担をかなり抑えることができます。※固定資産税は実家を貸していなくてもかかります。
この記事では、築45年の一軒家を賃貸に出しているわたしが、実家を貸したときにかかる税金の種類・計算のしくみ・節税対策まで、できるだけわかりやすく解説します。ぜひ最後まで読んでみてください😊
まだ実家を貸すかどうか迷っている方は、まずこちらをどうぞ。
👉 【実家の売却 vs 賃貸】どっちが得？税金・維持費・手間を徹底比較した結論
実家を貸したときにかかる税金は3種類
実家を賃貸に出すと、大きく以下の3種類の税金が関係してきます。
- 所得税：家賃収入から経費を引いた「不動産所得」にかかる国税
- 住民税：所得税と同様に不動産所得にかかる地方税
- 固定資産税（+都市計画税）：実家を所有していることに対してかかる税金
それぞれ仕組みや計算方法が異なります。順番に見ていきましょう。
所得税：家賃収入から経費を引いた「不動産所得」に課税される
不動産所得とは何か？
実家を貸して家賃収入を得ると、その収入は「不動産所得」として所得税の課税対象になります。
不動産所得の計算式はシンプルです。
不動産所得 ＝ 家賃収入（総収入金額）－ 必要経費たとえば、年間で120万円の家賃収入があり、必要経費が50万円だったとすれば、不動産所得は70万円になります。
不動産所得は、給与所得や他の所得と合算して「総合課税」で計算されます。つまり、会社員の方が実家を貸している場合、給与所得に不動産所得が上乗せされて、合計所得に対して所得税が課税されます。
所得税の税率（速算表）
所得税は超過累進課税方式で、所得が高いほど税率も上がります。2025年時点の税率は以下のとおりです。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超〜330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超〜695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超〜900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超〜1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超〜4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
多くの方が不動産所得を含めても課税所得が330〜695万円の範囲に収まることが多いので、税率20%を目安にしておくと大まかなイメージがつかみやすいと思います。
不動産所得の「必要経費」として認められるもの
所得税を抑えるうえで最も重要なのが「必要経費の計上」です。家賃収入から差し引ける経費をきちんと把握しておきましょう。
実家を貸す場合に経費として認められる主なものは以下のとおりです。
- 減価償却費：建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年費用計上できる（実家を貸す場合の最大の節税ポイント）
- 管理費・管理委託料：不動産管理会社に支払う費用
- 固定資産税・都市計画税：賃貸に出している期間分は経費になる
- 修繕費：退去後の原状回復費用、設備の修理・交換費用
- 火災保険料・地震保険料：賃貸に出している建物の保険料
- 借入金の利子：実家取得時のローン残債の利子部分（元本は不可）
- 税理士・会計ソフトの費用：確定申告のために使用した費用
- 交通費：物件の管理・確認のために移動した際の費用
確定申告は必須！やり方と注意点
不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です（給与所得者の場合）。年20万円以下でも、住民税の申告は必要なケースがあります。
確定申告の時期は毎年2月16日〜3月15日です。不動産所得のある方は「青色申告」を選択することで、最大65万円の特別控除（青色申告特別控除）を受けられます。これだけで税負担が大きく変わりますので、条件を満たす場合は必ず青色申告を選びましょう。
確定申告の作業をラクにしたいなら、会計ソフトの活用がおすすめです。
特に不動産所得がある方に使いやすいのが以下の2つです。
- freee（フリー）：質問に答えるだけで確定申告書が完成するUI設計。初めて確定申告する方でも迷いにくい。青色申告にも対応。
- マネーフォワード クラウド確定申告：銀行口座・クレカ連携で自動仕訳。データが多い方や、家計管理と一緒に使いたい方に向いている。
どちらも無料プランがあるので、まずは試してみるのがおすすめです。会計ソフトは月1,000円前後の費用がかかりますが、会計や確定申告の手間が大きく軽減されます、
不動産事業用のクレジットカードを連携しておけばほぼ自動で仕分けしてくれるので、経理スタッフを雇っているようなもの。コスパ抜群なので非常におすすめです。収入・経費の入力から申告書の自動作成まで、本当に助かっています。
住民税：所得税とセットで増える地方税
不動産所得が発生すると、所得税だけでなく住民税も増えます。住民税は所得税と同じ「不動産所得」を基準に計算され、基本的には一律10%（道府県民税4%＋市区町村民税6%）が課税されます。
住民税は「翌年課税」という点に注意が必要です。2025年に家賃収入を得た分の住民税は、2026年6月から翌年5月にかけて請求されます。最初の年は翌年に突然まとまった請求が来てびっくりすることがあるので、あらかじめ資金を確保しておきましょう。
また、確定申告を行えば住民税の申告は自動的に完了します。別途、市区町村に住民税の申告をする必要はありません。
固定資産税・都市計画税：実家を「持っているだけ」でかかる税金
固定資産税とは
固定資産税は、土地や建物を所有していることに対して毎年かかる税金です。賃貸に出しているかどうかに関係なく、所有者である限り支払いが発生します。
計算式は以下のとおりです。
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）都市計画税（市街化区域内の物件が対象）も合わせると、実効税率はおおむね1.4〜1.7%程度になります。
「住宅用地の特例」に注意しよう
固定資産税には「住宅用地の特例」があり、人が居住している住宅の敷地については、課税標準が最大1/6に軽減されます（小規模住宅用地の場合）。
実家を賃貸に出す場合、入居者が住んでいれば「住宅用地」としての特例は引き続き適用されます。ただし、空室期間が長く「居住の実態がない」と判断されると、特例が外れて固定資産税が跳ね上がることがあります。特に、空き家のまま放置することは税負担の面でも非常に不利です。
また、固定資産税は賃貸に出している期間分を「不動産所得の必要経費」として計上できます。所得税・住民税の節税にも活用しましょう。
実家を貸すときの節税対策まとめ
税金の種類を理解したところで、実際にどんな節税対策が使えるのかを整理します。
青色申告特別控除（最大65万円）を活用する
不動産所得がある場合、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておくと、青色申告特別控除（最大65万円）が適用されます。これは、不動産所得から最大65万円を控除できるという非常に強力な節税制度です。
適用のためには、複式簿記による記帳とe-Taxによる申告が必要ですが、会計ソフト（freeeやマネーフォワード）を使えば複式簿記の知識がなくても対応できます。
減価償却費をきちんと計上する
先ほども触れましたが、減価償却費は実家を貸す際の最大の節税ポイントです。建物（木造の場合、法定耐用年数は22年）の取得価額を耐用年数で割ることで、毎年一定額を経費として計上できます。
相続などで取得した実家の場合、取得価額の計算が少し複雑になりますが、会計ソフトや税理士に相談しながら正確に計算しておきましょう。
修繕費・リフォーム費用を経費計上する
退去後の原状回復費用や、入居前のリフォーム費用も経費として計上できます。ただし、大規模なリフォームは「資本的支出（＝建物の価値を高めるもの）」として減価償却扱いになり、一括で経費にできないケースがあります。
修繕費として一括計上できるのは、原則として20万円未満の工事や維持・修理目的の支出です。リフォームを計画する際は、金額や内容によって処理方法が変わることを意識しておきましょう。
👉 空き家を賃貸に出すまでの全手順を大家が解説！費用・期間・注意点まとめ
管理会社への管理委託費も経費になる
不動産管理会社に管理を委託している場合、その管理委託料（一般的に家賃の5〜10%程度）は全額経費として計上できます。管理会社への委託は手間を省けるだけでなく、税務上も合理的な選択肢です。
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実家を貸したときの税金シミュレーション
少し具体的なイメージをつかんでもらうために、簡単なシミュレーションをしてみます。
前提条件
・家賃：月5.5万円（年間66万円）
・管理委託料：月5,500円（年間66,000円）
・固定資産税：年間10万円
・火災保険料：年間15,000円
・減価償却費：年間20万円（概算）
・その他修繕費等：年間5万円
計算結果
総収入：660,000円
必要経費：66,000＋100,000＋15,000＋200,000＋50,000 ＝ 431,000円
不動産所得：660,000 － 431,000 ＝ 229,000円このように、経費をしっかり計上することで、不動産所得（課税対象額）を大きく抑えることができます。税金はかかっても、家賃収入によって総所得は確実に増えるため、空き家にして収入ゼロのままにしておくよりも、はるかに手元に残るお金は多くなります。
もちろん家賃収入が高かったり、経費が少なかったりすれば課税が発生しますが、「家賃収入があるから必ずたくさん税金を払わないといけない」ということはありません。きちんと対策すれば、税負担を大幅に抑えられます。
税金まわりでよくある疑問Q&A
Q. 家賃収入が少なければ確定申告しなくていい？
A. 給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円以下であれば所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の申告は必要な場合があります。お住まいの市区町村に確認してみてください。なお、青色申告特別控除を使いたい場合は、申告自体は必要です。
Q. 親の実家を相続して貸す場合、取得費はどう計算する？
A. 相続で取得した不動産の場合、取得費は「相続時の時価（相続税評価額）」をもとに計算するのが原則です。ただし計算が複雑になるため、税理士や会計ソフトのサポートを借りることを強くおすすめします。
Q. 不動産所得が赤字になったら他の所得と相殺できる？
A. 不動産所得が赤字の場合、給与所得などと損益通算できます（ただし、土地を購入するためのローン利子部分は損益通算の対象外）。赤字でも確定申告することで、所得税の還付が受けられる場合があります。
Q. 会計ソフトは何を使えばいい？
A. 不動産所得の確定申告には freee か マネーフォワード クラウド確定申告 がおすすめです。どちらも減価償却費の計算機能があり、青色申告にも対応しています。はじめて確定申告をする方はfreeeの方が直感的に使いやすい印象です。管理物件が増えてきたり、経費項目が多くなってきたらマネーフォワードの方が管理しやすくなる場合もあります。
まとめ：実家を貸したら「経費計上＋青色申告」がセットで節税の基本
改めてポイントを整理します。
- 実家を貸すとかかる税金は所得税・住民税・固定資産税の3種類
- 所得税・住民税は「家賃収入－必要経費＝不動産所得」に課税される
- 固定資産税は所有しているだけでかかるが、賃貸中は「住宅用地の特例」が継続適用される
- 節税の基本は「経費をもれなく計上する」こと。青色申告特別控除は事業規模の場合のみ適用
- 確定申告の手間を減らすには会計ソフト（freee・マネーフォワード）の活用がおすすめ
- 減価償却費は現金支出なしで経費になる最大の節税ポイント
- 税金はかかるが総所得（手取り収入）は増えるので、空き家にしておくよりはるかに得
税金まわりは最初は難しく感じるかもしれませんが、仕組みを理解してしまえば決して怖いものではありません。むしろしっかり対策することで、手残りをぐっと増やすことができます。
まずは会計ソフトを使って、収支管理と確定申告の準備をはじめてみてください😊
👉 freee（フリー）の確定申告ソフトを見てみる
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