【節税対策】実家を貸したら税金はいくらかかる？3種類の税金と節税対策を大家が解説

⚠️ 【免責事項・はじめにお読みください】
この記事は、わたし自身が築45年の実家を賃貸に出した体験談と、一般的に公開されている税務・会計情報をもとに書いたものです。税理士・公認会計士などの資格は持っておらず、専門家によるアドバイスではありません。税金の取り扱いは個人の状況によって大きく異なりますので、実際の申告・節税対策については、必ず税理士などの専門家またはお住まいの税務署にご確認ください。本記事の情報をもとに生じた不利益・損害について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

📅 2026年5月現在の情報をもとに作成しています。税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁公式サイトでご確認ください。

「実家を貸したいけど、税金がいくらかかるのかよくわからない…」
「確定申告って必要なの？何か節税できる方法はある？」

実家を賃貸に出すときに、税金まわりで不安を感じる方はとても多いです。わたし自身も最初は「家賃収入が入ったら、税金どうなるんだろう？」とかなり悩みました。

先に結論をお伝えします。実家を貸したときにかかる主な税金は、所得税・住民税・固定資産税の3つです。そして、きちんと経費を計上して確定申告をすれば、税負担をかなり抑えることができます。※固定資産税は実家を貸していなくてもかかります。

この記事では、築45年の一軒家を賃貸に出しているわたしが、実家を貸したときにかかる税金の種類・計算のしくみ・節税対策まで、できるだけわかりやすく解説します。ぜひ最後まで読んでみてください😊

まだ実家を貸すかどうか迷っている方は、まずこちらをどうぞ。
👉 【実家の売却 vs 賃貸】どっちが得？税金・維持費・手間を徹底比較した結論

実家を貸したときにかかる税金は3種類

実家を賃貸に出すと、大きく以下の3種類の税金が関係してきます。

• 所得税：家賃収入から経費を引いた「不動産所得」にかかる国税
• 住民税：所得税と同様に不動産所得にかかる地方税
• 固定資産税（+都市計画税）：実家を所有していることに対してかかる税金

それぞれ仕組みや計算方法が異なります。順番に見ていきましょう。

所得税：家賃収入から経費を引いた「不動産所得」に課税される

不動産所得とは何か？

実家を貸して家賃収入を得ると、その収入は「不動産所得」として所得税の課税対象になります。

不動産所得の計算式はシンプルです。

📌 不動産所得 ＝ 家賃収入（総収入金額）－ 必要経費

不動産所得は、給与所得や他の所得と合算して「総合課税」で計算されます。つまり、会社員の方が実家を貸している場合、給与所得に不動産所得が上乗せされて、合計所得に対して所得税が課税されます。

所得税の税率（速算表）

所得税は超過累進課税方式で、所得が高いほど税率も上がります。以下は一般的に適用される税率の目安です（税率は法改正により変わることがあります。最新情報は国税庁公式サイトでご確認ください）。

課税所得	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円超〜330万円以下	10%	97,500円
330万円超〜695万円以下	20%	427,500円
695万円超〜900万円以下	23%	636,000円
900万円超〜1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超〜4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

多くの方が不動産所得を含めても課税所得が330〜695万円の範囲に収まることが多いので、税率20%を目安にしておくと大まかなイメージがつかみやすいと思います。

不動産所得の「必要経費」として認められる8つの項目

所得税を抑えるうえで最も重要なのが「必要経費の計上」です。家賃収入から差し引ける経費をきちんと把握しておきましょう。

• ① 減価償却費：建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年費用計上できる（大きな節税ポイントのひとつ）
• ② 管理費・管理委託料：不動産管理会社に支払う費用
• ③ 固定資産税・都市計画税：賃貸に出している期間分は経費になる
• ④ 修繕費：退去後の原状回復費用、設備の修理・交換費用
• ⑤ 火災保険料・地震保険料：賃貸に出している建物の保険料
• ⑥ 借入金の利子：実家取得時のローン残債の利子部分（元本は不可）
• ⑦ 税理士・会計ソフトの費用：確定申告のために使用した費用
• ⑧ 交通費：物件の管理・確認のために移動した際の費用

💡 【わたしの体験談】最初の確定申告では、火災保険料や交通費を経費に入れるという発想がなくて、かなり損をしていました。「これも経費になるの？」と思ったら、会計ソフトや税理士に確認することをおすすめします。どこまで経費にできるかは個人の状況によって異なるので、ぜひ専門家に相談してみてください。

確定申告は必須！やり方と注意点

不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です（給与所得者の場合）。年20万円以下でも、住民税の申告は必要なケースがあります。

確定申告の時期は毎年2月16日〜3月15日です。不動産所得のある方は「青色申告」を選択することで、特別控除が受けられます。税負担が大きく変わりますので、条件を満たす場合は必ず青色申告を選びましょう。

⚠️ 注意：青色申告をするためには、賃貸開始年の3月15日まで（または開業から2ヶ月以内）に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。あとから申請しても当年分には適用されないので要注意です。

確定申告の作業をラクにしたいなら、会計ソフトの活用がおすすめです。特に不動産所得がある方に使いやすいのが以下の2つです。

• freee（フリー）：質問に答えるだけで確定申告書が完成するUI設計。初めて確定申告する方でも迷いにくい。青色申告にも対応。
• マネーフォワード クラウド確定申告：銀行口座・クレカ連携で自動仕訳。データが多い方や、家計管理と一緒に使いたい方に向いている。

どちらも無料プランがあるので、まずは試してみるのがおすすめです。月1,000円前後の費用で確定申告の手間が大きく軽減されます。不動産事業用のクレジットカードを連携しておけばほぼ自動で仕分けしてくれるので、コスパ抜群です。

住民税：所得税とセットで増える地方税

不動産所得が発生すると、所得税だけでなく住民税も増えます。住民税は所得税と同じ「不動産所得」を基準に計算され、基本的には一律10%（道府県民税4%＋市区町村民税6%）が課税されます。

⚠️ 住民税は「翌年課税」という点に注意が必要です。たとえば2025年に家賃収入を得た分の住民税は、翌2026年6月ごろから請求が始まります。最初の年は翌年に突然まとまった請求が来てびっくりすることがあるので、あらかじめ資金を確保しておきましょう。

また、確定申告を行えば住民税の申告は自動的に完了します。別途、市区町村に住民税の申告をする必要はありません。

固定資産税・都市計画税：実家を「持っているだけ」でかかる税金

固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物を所有していることに対して毎年かかる税金です。賃貸に出しているかどうかに関係なく、所有者である限り支払いが発生します。

税額は固定資産税評価額をもとに計算されます（標準税率1.4%）。都市計画税が加わる場合は実効税率がやや上がります。実際の金額は毎年4〜6月に届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認できます。

「住宅用地の特例」に注意しよう

固定資産税には「住宅用地の特例」があり、人が居住している住宅の敷地については課税が軽減されます。

実家を賃貸に出す場合、入居者が住んでいれば「住宅用地」としての特例は引き続き適用されます。ただし、空室期間が長く「居住の実態がない」と判断されると、特例が外れて固定資産税が跳ね上がることがあります。特に、空き家のまま放置することは税負担の面でも非常に不利です。

また、固定資産税は賃貸に出している期間分を「不動産所得の必要経費」として計上できます。所得税・住民税の節税にも活用しましょう。

実家を貸すときの4つの節税対策

税金の種類を理解したところで、実際にどんな節税対策が使えるのかを整理します。

① 青色申告特別控除を活用する

不動産所得がある場合、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておくと、青色申告特別控除が適用されます。不動産所得から一定額を控除できる、非常に強力な節税制度です。

控除額や適用条件（事業的規模かどうかなど）は状況によって異なります。詳しい要件は税務署や税理士にご確認ください。会計ソフト（freeeやマネーフォワード）を使えば、複式簿記の知識がなくても対応できます。

② 減価償却費をきちんと計上する

減価償却費は実家を貸す際の大きな節税ポイントのひとつです。建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年費用計上できます。

💡 【わたしの体験談】築45年の木造住宅を賃貸に出したとき、減価償却費の計算をどうすればいいか全くわかりませんでした。古い建物ほど計算が独特になるので、会計ソフトや税理士に任せるのが安心です。わたしも実際に税理士に一度相談して計算方法を確認しました。特に相続で取得した実家は計算が複雑になりがちなので、専門家への相談を強くおすすめします。

まずは会計ソフトに数字を入れてみると全体像がつかめます。どの会計ソフトも無料期間があるので、試してみてから判断するのがおすすめです。

③ 修繕費・リフォーム費用を経費計上する

退去後の原状回復費用や、入居前のリフォーム費用も経費として計上できます。ただし、大規模なリフォームは「資本的支出（＝建物の価値を高めるもの）」として減価償却扱いになり、一括で経費にできないケースがあります。

修繕費か資本的支出かの判断は金額や工事内容によって変わります。リフォームを計画する際は、事前に税理士や会計ソフトのサポートで確認しておくと安心です。

👉 空き家を賃貸に出すまでの全手順を大家が解説！費用・期間・注意点まとめ

④ 管理会社への管理委託費も経費になる

不動産管理会社に管理を委託している場合、その管理委託料（一般的に家賃の5〜10%程度）は全額経費として計上できます。管理会社への委託は手間を省けるだけでなく、税務上も合理的な選択肢です。

👉 【費用相場まとめ】実家を貸すとき管理会社に払う手数料はいくら？安くする方法も解説

実家を貸したときの税金イメージ

「実際にどのくらい税金がかかるの？」と気になる方も多いと思います。ざっくりしたイメージをお伝えすると、

• 家賃収入から経費をしっかり引くと、課税対象となる不動産所得はかなり圧縮できます
• 経費を計上しない場合と比べて、税負担が大きく変わります
• 税金はかかっても、空き家のまま収入ゼロにしておくより手元に残るお金は確実に増えます

具体的な税額は、給与など他の所得・各種控除・物件の状況・地域差などによって大きく変わります。「自分の場合はいくらになるか」は、まず会計ソフトに数字を入れてみるのが一番手軽です。税理士に相談する前の整理にも役立ちますよ。

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税金まわりでよくある疑問Q&A

Q. 家賃収入が少なければ確定申告しなくていい？

A. 給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円以下であれば所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の申告は必要な場合があります。お住まいの市区町村に確認してみてください。なお、青色申告特別控除を使いたい場合は、申告自体は必要です。

Q. 親の実家を相続して貸す場合、取得費はどう計算する？

A. 相続で取得した不動産の取得費の計算は複雑で、個人の状況によって扱いが異なります。誤った計算をすると税額に大きく影響するため、税理士への相談を強くおすすめします。

Q. 不動産所得が赤字になったら他の所得と相殺できる？

A. 不動産所得が赤字の場合、給与所得などと損益通算できます（ただし、土地を購入するためのローン利子部分は損益通算の対象外）。赤字でも確定申告することで、所得税の還付が受けられる場合があります。

Q. 会計ソフトは何を使えばいい？

A. 不動産所得の確定申告にはfreeeかマネーフォワード クラウド確定申告がおすすめです。どちらも減価償却費の計算機能があり、青色申告にも対応しています。はじめて確定申告をする方はfreeeの方が直感的に使いやすい印象です。管理物件が増えてきたり、経費項目が多くなってきたらマネーフォワードの方が管理しやすくなる場合もあります。まずは無料で試してみてください。

Q. 実家を貸しながら自分も一部使っていたら？

A. 実家の一部を自分が使い、残りを賃貸に出す「一部賃貸」の場合、経費は賃貸に供している部分の割合（按分）のみ計上できます。按分の方法は状況によって異なるため、税理士か税務署にご確認ください。

Q. 空室期間の経費はどうなる？

A. 空室期間中でも、賃貸募集中であれば固定資産税・管理費・保険料などは経費として認められるのが一般的です。ただし「賃貸の意思があること（入居者募集をしていること）」が条件とされることが多いです。詳しくは税理士や税務署にご確認ください。

まとめ：実家を貸したら「経費計上＋青色申告」がセットで節税の基本

改めてポイントを整理します。

• 実家を貸すとかかる税金は所得税・住民税・固定資産税の3種類
• 所得税・住民税は「家賃収入－必要経費＝不動産所得」に課税される
• 固定資産税は所有しているだけでかかるが、賃貸中は「住宅用地の特例」が継続適用される
• 節税の基本は「経費をもれなく計上する」こと。具体的な計算は会計ソフト・税理士に頼るのが安心
• 確定申告の手間を減らすには会計ソフト（freee・マネーフォワード）の活用がおすすめ
• 減価償却費は現金支出なしで経費になる大きな節税ポイント（計算は専門家に確認を）
• 税金はかかるが総所得は増えるので、空き家にしておくよりはるかに得

税金まわりは最初は難しく感じるかもしれませんが、仕組みの大枠を理解しておくだけで、確定申告や専門家への相談がぐっとスムーズになります。細かい計算は会計ソフトや税理士に任せて、まずは収支管理からはじめてみてください😊

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