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今回は「空き家を貸す場合のリフォームの考え方」を解説します！
リフォームをしてから貸し出したわたしの体験談や実際にかかった費用も公開していますので、ぜひご覧ください😊
リフォームしてから貸す場合
メリット
借り手が見つかりやすくなる！
物件が古くて傷んでいる場合、なかなか借り手が見つからない場合があります。しかしリフォームし見た目が良くなったり設備が整うことで喜ばれ、入居が決まる事があります。リフォームで費用がかかったとしても、家賃収入が得られれば後から費用は回収できます。
家賃アップが見込まれる！
空き家をキレイにして設備を整える事で、高い家賃で貸せる可能性が上がります。家賃が上がる分、安定した収入の入居者さんが入ってくれる可能性も上がります（確実とは言えませんが^^;）
資産価値が上がる！
設備や壁紙を新しくする事で、将来売却する時に価格を上げられる可能性があります。もちろん自分で住む場合にも快適になりますよね。
おまけ:補助金が出るかも！
直接のメリットではありませんが、自治体によってはリフォーム費用を補助してくれる場合があります。
デメリット
費用がかかる
特に水回りのリフォームなどをする場合、まとまったお金が必要になります。対策もこの後ご紹介しますね^ ^
手間もかかる
DIYする場合はけっこうな重労働です^^; プロに任せる場合でも、業者さん選びや日程調整など意外と手間がかかります
悪質業者のリスクがある（相見積もりで対策できます）
不動産業界には悪質な業者が存在するため、注意が必要です。信頼できる方からの紹介や相見積もりを取るなどの対策がおすすめです。詳しくは後述します。
リフォームしないで貸す場合
メリット
初期費用を抑えられる！
もし入居者が見つかれば、高利回りになって嬉しい
すぐに貸し出せる！
工事期間がないので、すぐに入居者が見つかれば早く収入を得られることになります
デメリット
家賃が安くなりがち…
古い物件は、どうしても家賃を安くしないと借り手が付きにくいです
借り手が見つかりにくい…
なかなか借り手が見つからず、空室期間が長引くこともあります
入居者トラブルが多いかも…
設備の故障など、入居者からのクレームが多くなる可能性も。
結局どっちがいいの？
わたしは「最低限のリフォーム」をオススメしています
| 比較項目 | リフォームあり | リフォームなし |
|---|---|---|
| 初期費用 | △ かかる | ◎ 不要 |
| 入居者の見つかりやすさ | ◎ 高い | △ 低い |
| 家賃設定 | ◎ 高く設定できる | △ 安くなりがち |
| 設備トラブルリスク | ◎ 低い | △ 高い |
| 費用回収期間 | 約2年（家賃5.5万円の場合） | 即時（入居できれば） |
実家をリフォームせずに貸し出せれば、手間も費用もかからないので最善の選択肢にみえます。
しかしながら上記で説明したように
- 入居後に不具合が発生して結局費用がかかる
- 借り手が見つかるまでに時間がかかる可能性がある
- 家賃が下がる分、滞納や夜逃げをするような入居者が入ってしまう可能性が高まる^^;
などのデメリットがあります。
そのためわたしは最低限のリフォームをしてスムーズな入居につなげるのが一番よいと考えています。
物件を整えればトラブルが減り、家賃を上げられる可能性もあります。
どうしてもリフォーム実施に不安がある場合は、まずは何もせず入居者を募集し反応がなければリフォームを検討するのも良いかもしれません^ ^
リフォームして賃貸をする場合の注意点
適切な予算を決めて、お金をかけすぎない
わたしは「費用対効果の高いところだけ直す」という選択をおすすめしています。
例えばちょっとした修繕で3万円かかったとしても、家賃を5千円あげればたった半年で元が取れます（しかもそのあとずっと利益になる）。
売却する場合でも、数十万円リフォームすることで売却額が100万円以上変わる場合もあります。
逆に多額のリフォーム費用をかけたところで家賃や売却額に影響しなかった、というケースもあるため注意が必要です。
悪質業者をさける
知り合いに紹介してもらったり、相見積もりを取る方法があります。相見積もりの注意点はこの後詳しくご説明します。
費用を抑えるためのポイント
リフォーム費用を抑えるためには、以下のようなポイントが考えられます。
- 複数のリフォーム会社から見積もりを取る
- 補助金・助成金制度を活用する
- 自分でできることは自分で行う（草刈り・軽いペンキ塗りなど手軽な作業向き。壁紙・クッションフロアなど仕上がりが重要な箇所はプロ推奨）
- クリーニングで済ます（リフォームじゃないけど笑）
複数の業者さんに見積価格を出して貰えば、だいたいの相場が把握できます。
悪質業者の回避につながりますね。
注意点としては「最安にこだわりすぎない」ということです。
業者さんの立場になってみると、無理な価格で依頼された場合「材料をとにかく安いものにしよう」とか「早く終わらせないと割に合わないから、丁寧に作業が出来ないな」と考えると思います。
それにわざわざ見積もりに来てくれている相手に「一番安くしないと依頼しないよ！」という姿勢は、あまりにもひどいですよね^^;
お互い利益を得られる事が大切だとわたしは考えています。
最安にとらわれないようにご注意ください。
相見積もりの場合は、事前にリフォームする箇所を決めておくことも重要です。
そうしないと、業者間の価格差が正しく把握できません。
例えば「A業者の方が安いと思ったけど、キッチンのリフォームが省かれていた」などのケースが発生してしまいます。
そのほかにも
- 事前に調べられることはしっかり調べておく
- 相見積もりの承諾を得る
などをわたしは気をつけています。
最後に補助金・助成金も忘れてはいけません。
空き家のリフォームには、国や自治体の補助金・助成金制度を活用できる場合があります。
制度の内容や条件は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
【公開】実際にかかったリフォーム費用と内訳
わたしが相続した築45年・戸建て（関西エリア）の空き家にかかった費用を公開します。祖父が亡くなったあと誰も住まなくなり、そのまま放置していたものを賃貸に出すことにしました。リフォーム業者選びから手続きまですべて自分で対応した実体験をもとにした数字です。
建物やエリアによって費用は大きく変わってくると思うので、参考程度にお楽しみください^ ^
| 項目 | 費用 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 内装リフォーム | 785,000円 | 壁紙・キッチン・洗面台・畳など |
| 外装リフォーム | 150,000円 | カーポート撤去・ブロック塀撤去 |
| DIY | 15,000円 | クッションフロア・ペンキ・リメイクシートなど |
| 🔴 リフォーム合計 | 約950,000円 | |
| 登記費用 | 約40,000円 | 不動産登録免許税・印紙代・書類取得費用（自分で対応） |
| 不動産取得税 | 42,000円 | |
| 不用品処分 | 約50,000円 | 業者依頼あり |
| 火災保険料 | 10,000円 | |
| 取得・その他合計 | 約142,000円 | |
| 🔴 総合計 | 約1,050,000円 | 家賃5.5万円で約2年で回収 |
※登記費用・不動産取得税・不用品処分・火災保険はリフォームとは別の費用です。ご自身のケースでリフォームだけにかかる費用の目安は約95万円となります。
内装リフォーム:78.5万円（水回り、壁紙、畳）
- 壁紙：35万円（和室3部屋、廊下）
- 障子張替:1万円
- キッチン:23万円（シンク、換気扇、照明、壁紙）
- 洗面所:13万円（洗面台、壁紙）
- 浴室ペンキ塗装:5千円（とてもコスパ良かった）
- 畳表替え6万円（3千円×20枚）
外装リフォーム:15万円（ブロック塀やカーポート撤去）
- カーポート撤去:10万円
- 一部の塀を撤去:5万円
カーポートはあった方が喜ばれるとわたしは思い込んでいました。
大切な車の保護になるし、雨の日は助かります。
しかし賃貸に出す場合、入居希望者が車高の高い車を所有している事もあります。
その場合カーポートのせいで駐車ができず、別の場所に駐車場を借りる必要が出てきてしまいます。
これは大きなハードルですよね。
実際わたしの祖父宅に入居申し込みがあった方は、車高の高い車でした^^;
カーポートも劣化していたし、今回は費用をかけてでも撤去してよかったと振り返ります。
コンクリートの外壁も除去する事で２台目の車も止めやすくなりました。
防犯上ブロック塀があったほうがいいと思い込んでいましたが、逆に泥棒にとっては有利になるらしいですね（状況により異なるようですが）
ブロック塀は倒壊する危険があるので、自治体が撤去費用を助成してくれることもあります（わたしは知らずに自費で行ってしまいました^^;）
DIY費用:1.5万円
- クッションフロア:1万円
- ペンキ:5千円
- 洗面所の天井とドアにリメイクシートを貼る
- 障子
- 庭の草刈り
クッションフロアはホームセンターで約1万円で購入しました（カッターや両面テープ）も。
Youtube見ながら実際やってみたところ、不器用なわたしにとっては難しい！
まっすぐ貼るのも大変だし、端っこにスキマが出来ちゃうし、意外と時間がかかるし…笑
良い経験になりましたがかなり時間がかかってしまったので今後はやらないことにしました。
障子は少し難易度は下がりましたが、やっていても楽しく感じられなかったので今後はやらないと思います。
確かにDIYで費用の削減できますが、プロに頼む事で
- 時間を節約する事ができる→その分自分の仕事で稼げる
- DIYより仕上がりがキレイ→入居者さんが嬉しい
- 材料を買いに行ったり、調べたりする手間もなくなる
といったメリットがあると思います。
入居者さんにとっては、やっぱり私のDIYよりプロによる修繕の方が嬉しいですよね。
苦手なことを頑張っても時間がかかり、疲れやストレスも溜まってしまいますｗ
全て自分で行うよりプロに上手に頼る方が、トータルで得だとわたしは感じました😃
逆にDIYが好きで得意という方は最高ですね！楽しみながら費用も浮くので、こういった方はDIYもアリだと思います。
ちなみにDIYに向いている作業の目安としては、草刈りや庭の片付けなど体力系の作業、軽いペンキ塗りや掃除といった比較的仕上がりを問わない作業です。一方、壁紙・クッションフロアの貼り付けなど仕上がりが入居者の印象に直結する作業は、プロに任せることをおすすめします。
総費用は約105万円！家賃5.5万円だと約2年で回収できます
水回りやカーポートの撤去があったので合計100万円を超えてしまいました。
さらにはDIYをしたり色々な手続きをしたので、手間や時間もかかっています。
これらを時給換算したらけっこうな額になるかも^^;
しかしながら、家賃5万5千円で貸し出しているので、約2年で費用を回収することができます。
固定資産税やちょっとした修繕費を払ったとしても、毎年十分な利益を得られるようになりました。
やはりリフォームに費用をかけてでも貸し出すことを私はオススメします^ ^
まとめ 業者選びに注意は必要だけど、リフォームして貸し出せばメリット多数！
この記事ではリフォームして貸し出すことのメリット・デメリットや注意点を解説してきました。
リフォームに費用はかかりますが、貸し出すことでそれ以上のリターンを得る事ができます。
この記事の3つのポイント
- 最低限のリフォームが費用対効果◎。入居者が決まりやすく、家賃も高く設定しやすい
- 相見積もり＋補助金活用でリフォームコストを削減できる
- 費用回収の目安は約2年。その後は安定した家賃収入が続く
業者選びの他にも、賃貸にするには色々な注意点があります。
それらをこのサイトでは丁寧に解説しています😊
もしお困りのことがあれば遠慮なく問い合わせください。
空き家を貸し出したいあなたの力になれれば嬉しいです！
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