この記事では、①入居者管理・②物件管理・③お金の管理（会計）の3つを中心に、大家の仕事をわかりやすく解説します。各分野の管理会社への委託コストや、会計ソフトを使って楽にする具体的な方法もあわせてご紹介します。
空き家を無事に貸し出したら、大家としてのお仕事が始まります。
とはいえ仕事量は多くありませんし管理会社さんに委託する事もできます😊
トラブルが無ければほぼ何もせずに定期的な収入が得られるので、やはり空き家の賃貸はとってもおすすめです！
今回は初めて大家になる方に向けて、主な3つの仕事や会計をラクにする方法を解説します！
入居の管理（管理会社にお任せできます）
入居者さんのサポート
入居者さんからの問い合わせ（設備の故障、近隣のトラブルなど）に対応します。
これらは業者の手配だけで解決する場合もあります。入居者さんの安心のため、早急に対応する事が望ましいです。
しかしながらお仕事や家庭があると難しい場合がありますよね。
24時間いつ連絡があるかも分かりません。
家賃管理
毎月の家賃の入金確認や、滞納があった場合の連絡・回収を行います。
個人的にはここが非常に難しいと感じています。
取り立てなんて出来るか分からないし、やりたくありません😅
そのため私は管理会社さんに委託しています。
その他にも家賃保証会社を活用する方法もあります。
コチラは家賃滞納時の保証だけでなく、家賃の管理（入居者さんから回収し大家さんに振り込む）もしてくれます。
大家個人の口座を入居者さんに伝える必要も無くなるのも安心ですね。
家賃保証会社の費用は、基本的には入居者さんが負担します。
これは大家のメリットですが、入居者さんにとっては実質の家賃値上げともいえます。
更新手続きと退去手続き
契約期間が満了する際の更新手続きや、入居者さんが退去する際の手続き、敷金の精算などを行います。
契約書などは専門知識が必要です。
「自主管理をしていても、更新時は専門家に依頼する」という大家さんもいます。なお、契約形態（普通借家・定期借家）によって更新の扱いが異なります。詳しくは【普通借家 vs 定期借家】実家を貸すならどっち？をご覧ください。
管理会社の費用は「家賃の5％」が目安。わたしは安いと感じています
賃貸管理を依頼する場合、相場は家賃の5%程度です。6万円の家賃なら月3,000円ですね。
入居者さんの対応、家賃の回収、その他契約をしてくれてこの価格はわたしは安いと感じています。
自分が2時間程度働けば稼げる金額で、1ヶ月間不動産を管理をしてもらえるのは本当にありがたいです。
逆に大家の仕事が好き、少しでも利益を増やしたい、時間に余裕がある、などの方は自主管理に挑戦してみるのも良いかもしれません^ ^
管理会社を選ぶ際のポイント：地元の不動産会社や賃貸管理専門会社を中心に、SUUMO・アットホームなどの不動産ポータルサイトや、地元の不動産会社への直接問い合わせが一般的な探し方です。複数社から見積もりを取り、管理実績や口コミを確認しましょう。対応の速さや担当者との相性も重要な判断基準です。地域に密着した会社は空室対策にも強い傾向があります。詳しくは管理会社の手数料・費用の相場まとめをご覧ください。
委託管理 vs 自主管理：どちらが向いている？
| 委託管理 | 自主管理 | |
|---|---|---|
| 費用 | 家賃の5%程度（月数千円） | 無料 |
| 手間 | ほぼ不要 | 自分で対応が必要 |
| トラブル対応 | 管理会社が対応 | 自分で対応 |
| 家賃回収 | 管理会社が回収 | 自分で回収 |
| 向いている人 | 本業が忙しい方・初心者 | 時間に余裕がある方・費用を抑えたい方 |
物件の管理
物件の清掃：戸建ては入居者さんにお任せ
戸建ての物件の場合は、基本的に入居者さん自身が清掃や庭の草刈りなどをするので手間はありません。
共用部分があるアパートやマンションの場合は定期的に清掃をする必要がありますが、こちらは管理会社やシルバー人材センターなどに委託することもできます。
設備の修繕・メンテナンス
物件の設備（給湯器、エアコンなど）は定期的に点検し、必要に応じて修理やメンテナンスを行います。
不具合があった時に入居者さんから連絡が入り対応する事も多いです。その場合は早急に対応します。
放置しておくと入居者さんの不満に繋がり、退去の原因になることもあります😅
それにもし自分が入居者さんの立場だったら、数日間でも設備が壊れたまま暮らすのはストレスですよね。
設備が故障したとき、入居者さんは管理会社に直接連絡するのが一般的です。その後の対応は管理会社によって異なりますが、「◯万円以下なら大家の許可なしに発注可」といった取り決めをしているケースもあります。わたし自身も、入居者さんの立場に立つと早めに対処してもらえる方が嬉しいので、多少コストがかかっても管理会社さんに業者の手配まで任せることが多いです（優良な修繕会社で適正価格であることは前提ですが）。
わたしは緊急の時は相見積もりなども省略し、なるべく早急に解決するようにしています。
お金の管理（会計）
帳簿付け：収入と支出をしっかり記録
収入（家賃など）と支出（経費など）を記録します。
経費は物件を維持するためにかかった費用だけではありません。
賃貸経営に関係する費用は幅広く経費として計上できる可能性があります。主な例を挙げると以下のとおりです。
- 物件までの交通費（ガソリン代・電車代など）
- 通信費（賃貸経営に使う携帯・インターネット代の一部）
- 不動産関連の書籍代・セミナー参加費
- 大家の会などの会費
- 業者さんへの差し入れ・接待交際費
- 物件管理に使う消耗品費（清掃用具など）
- 賃貸管理に使うソフト・サービス費（会計ソフト代など）
迷った場合は会計ソフトや税理士に相談しながら、もれなく記録しておくことが大切です。
手書きのノートやパソコンの表計算ソフトでもOKですが、オススメは会計ソフトの活用です。
会計ソフトは必要な項目を入力すれば自動で計算を行い、確定申告に必要な決算書まで作成してくれます。
賃貸経営専用の銀行口座やクレジットカードを作成し会計ソフトと連携すれば、入力すら行わず自動的に収支計算をしてくれるものもあります！
月額1,000円前後かかりますが、時間が大幅に削減され負担やストレスが減るのでオススメです😊
わたしはマネーフォワードクラウド確定申告を愛用しています。
家計簿のマネーフォワードで慣れているし、同じアカウントでログインできてとっても便利。
会計ソフトの主な選択肢：マネーフォワードクラウドの他にも、freeeや弥生クラウドなどがあります。いずれも月額1,000円前後で、銀行口座やクレジットカードと連携して自動で収支を記録してくれます。使いやすさや既存サービスとの連携で選ぶと良いでしょう。税金の仕組みについては実家を貸したら税金はいくらかかる？もあわせてご覧ください。
確定申告
1年間の不動産所得を計算して、税務署に報告するのが確定申告です。申告期間は毎年2月16日〜3月15日です。申告方法には青色申告と白色申告があり、青色申告は最大65万円の特別控除が受けられるためおすすめです。青色申告をするには、事前に管轄の税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります（賃貸開始から2ヶ月以内、または1月1日〜3月15日の間に提出）。提出は税務署の窓口・郵送・e-Taxいずれでも可能です。
確定申告は利益が20万円以下であれば不要です。詳しい税金の仕組みはこちら → 【節税対策】実家を貸したら税金はいくらかかる？
しかし赤字の繰り越しや損益通算（他の所得から赤字分を差し引く）などのお得な制度を利用するには申告が必要です。
また、申告をする事で会計の技術が上がったり節税の知識も増えたりするので、わたしは収入が少ないうちから申告する事をオススメしています。
収入が多くなった時に上手に節税が出来る可能性も上がるので、多少の手間やコストはすぐに回収できるのでは無いでしょうか😊
確定申告・会計を税理士に外注する場合
これらも賃貸管理のように外注化する事が出来ます。税理士さんに依頼して、会計から確定申告まで全ておまかせする事も可能です。
しかしながらコストが大きいため、始めのうちはオススメ出来ません。
一方、税理士さんに依頼する場合、確定申告だけをお願いしたとしても10万円〜の費用がかかります。
会計まで依頼する場合はさらに金額が上がります。
これでは不動産所得の利益が大幅に減ってしまいますね。
規模が大きくなったら依頼するのもアリだと思いますが、まずは自分で行う方がいいでしょう。
上記で説明したように会計の知識・経験が上がりますし、会計ソフトを使う事で負担はかなり軽減されます。
収支の管理は桃鉄のようにゲーム感覚で楽しいですし😊
よくある質問
Q. 管理会社に頼まなくても大丈夫ですか？
はい、自主管理も可能です。ただし、入居者対応・家賃回収・トラブル処理などをすべて自分で行う必要があります。本業が忙しい方や初めて大家になる方には、家賃の5%程度で委託できる管理会社の利用をおすすめします。
Q. 青色申告は難しいですか？
会計ソフトを使えば難しくありません。マネーフォワードクラウドやfreeeなどのソフトを使えば、日々の収支を入力するだけで確定申告書類を自動作成してくれます。青色申告は最大65万円の特別控除があるため、ぜひ挑戦してみてください。
Q. 設備が壊れたとき、修理費用は誰が負担しますか？
基本的に設備の修繕費用は大家（オーナー）が負担します。ただし、入居者の故意・過失による破損は入居者負担になる場合があります。契約書に明記しておくことが大切です。修繕費用は経費として計上できるため、会計ソフトでしっかり記録しておきましょう。
まとめ
今回は大家が行う3つのことをお伝えしました。
- 入居者さんのサポート：入居者さんからの問い合わせ対応、家賃管理、入退去や更新の手続きをします。これらは管理会社さんに委託することが可能です。費用は家賃の5％程度で安価なのでオススメです。
- 物件の管理：建物や設備の修繕や共用部の清掃などを行います。一戸建てなら、清掃は基本的に入居者さんが行います。設備が故障した時は、なるべく早く対応してあげると、入居者さんも気持ちよく住んでくれます。
- お金の管理（会計）：家賃などの収入と、お家の維持にかかった費用などを記録します。会計ソフトを使えば手間が大幅に削減され、確定申告に必要な書類も作ってくれます。
税理士さんに依頼することもできますが、費用が安くはないのでまずは自分でやってみるのがおすすめです。会計ソフトを使えば、事務員さんを雇うよりずっと安く済みますし、収支の管理はまるでゲームみたいで、意外と楽しいですよ😊
この記事が空き家にお困りのあなたの参考になれば嬉しいです。
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