実家を貸し出そうと思ったとき、最初に頭を悩ませるのが「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらを選ぶべきかという問題ではないでしょうか。
ネットで調べると「定期借家は家賃が下がる」「普通借家では入居者を退去させられない」といった不安をあおる情報ばかり目につき、結局どちらが正解なのか分からなくなってしまいますよね^^;
今回は、実際に空き家の賃貸経営をしているわたし自身の体験をもとに、「後悔しない契約形態の選び方」をわかりやすく解説します！
結論から言うとわたしのおすすめは「定期借家契約」です。締結まで難しい印象ですが、丁寧な説明で成功率がグッと上昇します。今回は具体的な方法を、大家の本音も交えてお伝えしますね。
▶ まず「実家を貸すことのメリット・デメリット」を整理したい方は、こちらも合わせてご覧ください。
【売却前に知っておきたい】実家を貸す5つのメリット！家賃収入だけではありません
【後悔しないために】知っておきたい実家を貸すデメリット。対策も紹介します！
空き家オーナーを悩ませる「契約の壁」
実家を貸そうと決心したとき、多くのオーナーが最初に感じるのは「もし問題のある入居者が来てしまったら……」という不安です。家賃の滞納、近隣トラブル、部屋の損傷——思い出の詰まった実家だからこそ、そのリスクを考えると一歩踏み出せなくなりますよね。
そこで知っておきたいのが、以下の2つの契約形態です。
| 契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 普通借家契約 | 日本で最も一般的な契約形態。借主（入居者）の権利が非常に強く保護されており、大家側から更新を拒否するためには「正当事由」が必要。 |
| 定期借家契約 | 契約期間が満了すれば、更新なしに確実に契約が終了する形態。再契約は大家・借主双方の合意のもとで行われる。 |
「それなら定期借家の方が安心では？」と思う方も多いはず。しかし不動産会社からは「定期借家だと入居者が決まりにくいですよ」「家賃を下げないと厳しいです」とアドバイスされることが多いのが現実です^^;
これは「定期借家＝期間が来たら追い出される」という根強い誤解が原因。この誤解さえ解ければ、定期借家は大家にとっても入居者にとっても最強の選択肢になります！
定期借家契約の真実：「追い出すため」ではなく「守るため」のもの
多くの入居希望者が定期借家を敬遠するのは、「数年後に住む場所を失うかもしれない」という不安からです。しかし、大家側の本音はどうでしょうか？
せっかくリフォームして良い出会いができた入居者を、わざわざ数年で追い出したいと思う大家は一人もいません。「できることなら、末長く住んでもらいたい」というのが、大家の本音です。
なぜなら、退去が発生するたびにクリーニング費用・修繕費・仲介手数料・広告料、そして何より「空室期間」という最大の損失が発生するからです。1回の退去で家賃数か月分が消えてしまう世界です。 大家にとって「長く住んでもらうこと」は、何よりも大切な利益なのです。
では、なぜ定期借家契約を選ぶのか。それは家賃不払いで居座ったり、近隣に迷惑をかけたりするごく一部のトラブル入居者から、大切な資産（実家）を守るための「安全装置」が必要だからです。
もしアパートなどの集合住宅であれば、悪質入居者のせいで他の入居者さんが被害を受ける可能性があります。
定期借家は「追い出すための武器」ではなく、大家や他の入居者や近隣住民みんなを守る「防波堤」なのです^ ^
▶ 実家を貸す前に確認すべき注意点はこちら：実家を貸す前に必ず確認！貸してはいけないケースとは？解決策も考えてみる
「再契約前提」であることをしっかり伝えることが重要！
大切なのは契約書の文言だけでなく、「実態として再契約（更新）を前提としている」というメッセージを入居検討者にきちんと伝えることです。
わたしが定期借家契約を提示する際に必ずお伝えしているのは、以下のような内容です。
「定期借家という形をとっていますが、普通に生活していただいている限り期間が来ても退去をお願いすることはありません。むしろ再契約していただき長く住んで頂けるととても嬉しいです。定期借家契約は悪質な入居者から近隣住民や建物などを守る”保険”のようなものです。」
この一言があるかどうかで、入居者の心理的なハードルは劇的に下がります^ ^
「住み続けたい！」と思わせる環境づくりも重要
定期借家への不安を払拭するもう一つの方法が、「ここに住み続けたい！」と感じてもらえる付加価値を提供することです。
わたしが実際に取り入れているのが、スマートホーム化や設備の充実です。たとえばSwitchBotのスマートロックを導入してスマホ一台で鍵の開け閉めができるようにしたり、NFCタグや照明の自動化で「ちょっと便利でワクワクする暮らし」を提供しています。
こうした工夫により入居者の満足度が上がり、「この家は便利だし、大家さんも親切だし、再契約もしてもらえる。わざわざ引っ越す必要がないな」と感じてもらえます。そうなれば、定期借家のデメリットは実質的に消滅します^ ^
スマートホーム化に使えるアイテムはこちら↓SwitchBotは種類が豊富で、初めての方にもとっても使いやすいですよ！
普通借家を選んでもよいケースとは？
もちろん、すべてのケースで定期借家が正解とは限りません。以下のような状況では、普通借家を検討することも選択肢のひとつです。
- 入居審査を非常に厳格に行える場合：保証会社の審査に加え、属性確認や面談を通じて「トラブルのリスクがほぼない」と確信できるとき。
- 立地条件が非常に良く、次の入居者がすぐに決まる見込みがある場合：空室期間がほぼゼロで回せる人気エリアでは、間口を広げる意味で普通借家も有効です。
- その他：早期に入居者を確保したい緊急性が高いケースなど
▶ リフォームと費用感の参考に：空き家を貸すならリフォームした方がいい？比較検討してみた！わたしの体験談や実際にかかった費用も公開！
地方マーケットに合わせた工夫
地方で実家を貸し出す場合、主なターゲットは「地元の家族連れ」や「転勤族」になることが多いでしょう。地方都市では「定期借家」という言葉自体を知らない方や、「期限付き＝訳あり」と誤解している方が多いのが現実です^^;
そのため、仲介会社の担当者に対しても「うちの定期借家は追い出し目的ではなく、更新を前提としています。お客様にきちんとお伝えください」とはっきり伝えておくことが重要です。
また、契約時や更新時に「設備の不具合はありませんか？」「何か困っていることはありますか？」とひとこと声をかけるだけで、強固な信頼関係が生まれます。「この大家さんで良かった」と思ってもらえる関係性を築けば、契約形態がどちらであっても、トラブルリスクは最小限になります^ ^
▶ 大家として日常的にやることを知りたい方はこちら：【初めてでも大丈夫】大家が行う3つのことを分かりやすく解説！会計を簡単にする方法もご紹介します
▶ 空き家の管理や相談先に迷ったら：【空き家の相談先はどこ？】おすすめの相談先から要注意の業者まで徹底解説
まとめ：後悔しない「契約形態の選び方」4ステップ
最後に、実家を貸す際に後悔しないためのポイントをまとめます！
- 基本は「定期借家契約」でリスクヘッジ：万が一の占有被害や迷惑行為から、思い出の詰まった実家を守るために。
- 「再契約（更新）前提」であることを徹底的に説明する：追い出す意図がないことを、言葉・文章・POPで可視化する。
- 入居者が「離れたくない」と思う環境をつくる：スマートホーム化や誠実な対応で付加価値を提供する。
- 大家としての「想い」を伝える：「長く住んでもらうのが一番の喜び」という本音を共有し、入居者の不安を安心に変える。
「定期借家」というシステムを賢く活用しながら、誰よりも入居者の幸せを願う大家になる。これが、実家を空き家のまま腐らせることなく、収益化と社会貢献を両立させる道だとわたしは確信しています^ ^
まずは、物件の中に置く「入居者様へのメッセージ」を1枚書くことから始めてみませんか？きっと「実家を貸してよかった！」と心から思える日が来るはずです😊 応援しています！
▶ 確定申告など税務面が気になる方はこちら：【実体験】空き家を貸すとき確定申告は必要？家賃収入20万円以下でも申告すべきか
コメント