ご実家が空き家になって、こんなふうに思ったことはありませんか？
「たまに見に行ってるけど、何をチェックすればいいの？」
「放置してたらどんどん傷んでいきそうで不安…」
「賃貸に出す前に、ちゃんと管理しておきたいんだけど」
わたしも祖父の家が空き家になったとき、最初はどうすればいいか全然わからなかったです😅 電気代の節約くらいは調べたんですが、「建物そのものをどうやって維持するか」って、意外と情報が少なくて。
そこでこの記事では、空き家を賃貸に出すまでの間に必要な維持管理・定期点検の具体的なやり方を、通水・換気・草刈りを中心にまとめました。最後に月次・季節ごとのチェックリストもつけているので、ぜひ保存して使ってみてください！
なぜ空き家の維持管理が大切なの？
「どうせいずれ貸すんだから、それまで放っておいていいんじゃない？」と思いたくなる気持ち、よくわかります。でも実は、空き家は住んでいる家より早く傷みます。
人が住んでいると、日常の生活の中で自然と換気・通水・掃除が行われています。でも誰もいない家では、それが一切ありません。その結果、こんなトラブルが起きやすくなるんです。
- カビ・腐食：換気されないことで湿気がこもり、壁・天井・床がカビだらけになることも
- 水道管の破裂：長期間水が流れないと配管が錆びたり、冬は凍結で破裂することも（修理代数十万円！）
- 害虫・ネズミの侵入：排水トラップの水が蒸発すると、下水から虫が上がってくることがあります
- 雑草・樹木の繁茂：放置すると近隣トラブルや特定空家指定のリスクに
- 建物の劣化加速：小さな不具合を放置していると、リフォーム費用が大幅にアップ
さらに自治体から「管理不十分な空き家」と認定されると、特定空家に指定されて固定資産税が最大6倍になる可能性もあります。賃貸に出すための準備が整っても、建物がボロボロになってしまっては元も子もないですよね。
定期的なメンテナンスは、将来の大きな出費を防ぐための「賢い投資」なんです😊
管理の頻度の目安：どれくらい通えばいい？
「毎週行かないといけないの？」と心配される方も多いんですが、基本は月1回以上の訪問を目安にしてください。ただし季節によって変わります。
| 時期 | 目安の頻度 | 主な理由 |
|---|---|---|
| 通常期（春・秋） | 月1回 | 標準的な管理で十分 |
| 夏（6〜9月） | 2〜3週間に1回 | 湿気・カビ・排水トラップ蒸発リスクが高い |
| 冬（12〜2月） | 月1〜2回＋凍結前対策 | 水道管凍結・雪による被害チェック |
遠方に住んでいてなかなか通えない場合は、後述する「シルバー人材センター」や「空き家管理サービス」を活用する方法もあります。
【基本①】通水：水道管を守る一番大事な習慣
空き家管理で最も重要なのが「通水」です。電気代節約の記事でも少し触れましたが、こちらではもう少し詳しく説明しますね。
なぜ通水が必要なの？
水道管は長い間水が流れないと、内側が空気にさらされて錆びていきます。錆が進むと管がもろくなり、最終的に水漏れや破裂につながることも。修理代は数十万円になることもあって、年間の水道代とは比べ物になりません。
また、キッチンや洗面台・お風呂の排水口には「排水トラップ」という仕組みがあって、そこに溜まった水が下水からの悪臭や害虫の侵入を防いでくれています。ところが誰も使わないと、その水が蒸発してしまう。だから定期的に水を流して補充してあげることが大切なんです。
通水の正しいやり方
- 頻度：最低でも月1回。夏は2〜3週間に1回がベター
- 場所：キッチン・洗面台・お風呂・シャワー・トイレ・外水道などすべての蛇口から行う
- 時間：それぞれ1分以上流し続ける（配管の隅々まで水をいきわたらせるため）
- ついでに確認：シンク下などから水漏れしていないかを目視チェック
- トイレ：便器の水も流して封水を補充。タンクの水も流す
「1分って長くない？」と思うかもしれませんが、流しっぱなしにしながら他の場所を確認するなど、うまく組み合わせると効率的ですよ😊
冬の凍結対策も忘れずに
寒冷地や気温が下がりやすい地域では、冬の凍結対策が必須です。
- 水抜き（最も確実）：給湯器も含め家全体の配管から水を抜く。機器の説明書をよく読んで正しく行うこと
- 凍結防止ヒーター：むき出しの水道管に取り付けるタイプ。電気代が少しかかるが手軽
- 保温材の巻き付け：ホームセンターで購入できる保温テープを水道管に巻く方法
給湯器に自動の凍結防止機能がついている場合は、コンセントが抜けていないか必ず確認してください。
【基本②】換気：カビと湿気から建物を守る
換気しないとどうなる？
日本の気候は高温多湿。誰もいない家は、窓を閉め切ったままにしているとあっという間に湿気がこもります。特に梅雨〜夏にかけての湿度は凄まじく、換気をしていないと壁や天井にカビが発生し、フローリングや押し入れの木材が腐ってしまうことも。
カビが広がった状態で賃貸に出そうとすると、リフォーム費用が大幅に増えてしまいます。日頃の換気で十分予防できるので、必ず習慣にしましょう。
換気の正しいやり方
- 頻度：訪問のたびに実施（月1〜2回）
- 時間：最低30分、できれば1時間以上が理想
- 方法：対角線上の窓を2か所以上開けて「風の通り道」を作る。押し入れ・クローゼット・床下収納も忘れずに開ける
- 換気扇の活用：梅雨〜夏の時期は、お風呂・キッチンの換気扇を24時間回しっぱなしにするのも効果的（電気代は月数百円程度）
窓を開けるときは雨が入らないよう天気を確認してください。また防犯上、窓を開けっぱなしにしたまま立ち去らないようにしましょう。
カビを見つけたらすぐ対処を
換気のついでに、壁・天井・押し入れの内側を目視チェックしてください。もし小さなカビが発生していたら、市販のカビ取りスプレーで早めに対処を。放置すると根が深くなって除去が困難になります。
【基本③】草刈り・外回りの管理：近隣トラブルと特定空家を防ぐ
草が伸びることのリスク
庭や敷地の雑草をそのままにしておくと、こんな問題が起きます。
- 近隣トラブル：隣の敷地に雑草が侵入すると苦情の原因になります
- 害虫の巣になる：伸び放題の草はゴキブリ・蚊・マムシなどの住処に
- 特定空家に指定されやすくなる：行政から「管理不十分」と見なされるリスクが上がります
- 外観が悪化して入居者が決まりにくくなる：賃貸に出す際の印象に直結します
草刈りの頻度とやり方
| 時期 | 頻度の目安 | ポイント |
|---|---|---|
| 春（3〜5月） | 月1回 | 成長が始まる時期。早めに対処しておくと夏が楽になる |
| 夏（6〜9月） | 月2回以上 | 最も成長が早い時期。放置すると一気に繁茂する |
| 秋（10〜11月） | 月1回 | 落ち葉の清掃もセットで |
| 冬（12〜2月） | 2〜3か月に1回程度 | 成長は遅いが積雪被害のチェックも |
自分でやる場合は、電動草刈り機や長靴・厚手のグローブが必須です。マムシなどが潜んでいる可能性があるので、素足や素手は絶対にNG！
自分でできない場合は外注も検討を
遠方に住んでいたり体力的に難しい場合は、外注するのがおすすめです。
- シルバー人材センター：片付け記事でも紹介しましたが、草刈り・清掃なども対応してもらえます。費用は時給1,000円前後と比較的安価
- 造園・外構業者：樹木の剪定なども含め本格的にやりたいときに
- くらしのマーケット：口コミを見ながら地元の業者を探せる便利なサービス
【基本④】その他の定期点検項目
通水・換気・草刈りに加えて、訪問のたびにチェックしておきたい項目をまとめました。
外回りのチェック
- 雨漏りの形跡がないか（天井や壁の染みをチェック）
- 屋根・外壁のひび割れや剥がれ
- 雨どいの詰まり・破損
- 基礎部分のひび割れ
- ポストに不審な郵便物が溜まっていないか
- 不審者の侵入形跡がないか（窓の鍵・扉の施錠確認）
室内のチェック
- 雨漏り・水染みがないか
- カビの発生がないか（押し入れ・浴室・北側の壁など）
- 異臭がしないか（下水臭がする場合は排水トラップの水切れが原因のことが多い）
- ネズミや虫の痕跡がないか（フン・かじり跡など）
- 給湯器・水道蛇口の正常動作確認
電気・ブレーカーの確認
作業のためにブレーカーを入れて点検したら、帰る前に必ずメインブレーカーを落としてください。コンセント周りのほこりによる漏電火災は、誰もいない空き家では発見が遅れがちなので要注意です。
電気契約についての詳細は、こちらの記事（空き家の電気代節約）でくわしく解説しています。
遠方で通えない場合の対策：空き家管理サービスの活用
「実家まで車で3時間かかる」「仕事が忙しくてなかなか行けない」という方も多いと思います。そんなときに頼れる選択肢を紹介します。
- シルバー人材センター：自治体が運営する公的な組織。草刈り・清掃・換気など幅広く対応してもらえます。費用も比較的安価で安心感があります
- 空き家管理サービス専門業者：月額数千円〜1万円程度で、定期訪問・点検・報告をしてくれるサービスが増えています。空き家の相談先として自治体窓口でも紹介してもらえることがあります
- 不動産管理会社への相談：賃貸を検討しているなら、管理会社に空き家管理も依頼できる場合があります
まったく通えない状況が続くようであれば、早めに賃貸に出すか売却するかを検討することも大切です。空き家を維持するコストは意外と大きいので😊
【保存版】空き家維持管理チェックリスト
ここまでの内容を、月次と季節ごとのチェックリストにまとめました。プリントアウトして使うか、スマホに保存してご活用ください！
✅ 毎月の基本チェックリスト
- □ 全窓・押し入れ・クローゼットを開けて30分〜1時間換気
- □ キッチン・洗面台・お風呂・トイレ・外水道すべてで通水（各1分以上）
- □ 排水トラップに水が溜まっているか確認（異臭がしないかもチェック）
- □ カビの発生チェック（壁・天井・押し入れ）
- □ 雨漏り・水染みがないか確認
- □ 外回りの草の状態を確認（必要に応じて草刈り）
- □ ポストの中身を回収
- □ 施錠・防犯確認（窓・ドアの鍵）
- □ 帰る前にメインブレーカーをオフ
🌸 春（3〜5月）の追加チェック
- □ 冬の間の積雪・凍結による外壁・屋根のダメージがないか確認
- □ 雨どいの詰まり・破損チェック
- □ 敷地内の草の発生状況を確認、早めに対処
- □ 凍結防止ヒーターのコンセントを抜いて節電
☀️ 夏（6〜9月）の追加チェック
- □ 訪問頻度を2〜3週間に1回に増やす
- □ お風呂・キッチンの換気扇を24時間運転に切り替える（帰宅前に確認）
- □ 草刈りを月2回以上実施
- □ 蜂の巣ができていないか軒下・庭木を確認
- □ 排水トラップの水切れに特に注意（頻繁に通水）
🍂 秋（10〜11月）の追加チェック
- □ 落ち葉の清掃（雨どいに詰まると雨漏りの原因に）
- □ 草刈り・庭木の剪定
- □ 冬の凍結対策の準備（水抜きの方法・凍結防止ヒーターの動作確認）
❄️ 冬（12〜2月）の追加チェック
- □ 気温が下がる前に水抜き or 凍結防止ヒーターの設置
- □ 給湯器の凍結防止機能のコンセントを確認（抜けていないか）
- □ 積雪後は屋根・外壁・カーポートへのダメージを確認
- □ 通水は凍結していないか確認してから行う
まとめ：空き家は「手をかけた分だけ」資産価値が守られる
空き家の維持管理、なんだか難しそうに感じていた方も多いと思いますが、実はやることはシンプルです。
- 通水：月1回、全蛇口から1分以上水を流す
- 換気：月1〜2回、対角線上の窓を開けて1時間以上
- 草刈り：夏は月2回、それ以外は月1回程度
- 点検：雨漏り・カビ・害虫の形跡を目視確認
この4つの習慣を続けるだけで、建物の劣化を大きく抑えられます。そして、いざ賃貸に出すとなったときに「こんなに傷んでたの！？」という想定外のリフォーム費用を防ぐことにもつながります😊
維持管理と並行して、賃貸に出す準備を少しずつ進めておくのもおすすめです。次のステップに役立つ記事もあわせてご覧ください。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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