【実家の売却 vs 賃貸】どっちが得？税金・維持費・手間を徹底比較した結論

当サイトは広告が含まれますが「家族や友人に勧められる本当にオススメのモノ」のみを紹介しています😃

「実家が空き家になってしまった。売った方がいいのか、貸した方がいいのか…」

この悩み、本当によく聞きます。わたし自身も祖父の家を相続したとき、まったく同じことで頭を抱えました。

ネットで調べても「ケースバイケース」「専門家に相談を」という答えばかり。正直、もっと具体的な比較が知りたかったです^^;

この記事では、実家の売却と賃貸を税金・維持費・手間の3つの観点から徹底比較し、「結局どっちが得なの？」という疑問にズバリお答えします。わたしの体験談も交えてお伝えしますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

売却 vs 賃貸、まず結論から
【税金の比較】売却と賃貸、どちらが税金が少ない？
【維持費の比較】空き家のままでも費用はかかる
【手間の比較】どちらが楽？リアルな手間を比較
1. 売却の手間
2. 賃貸の手間
売却が向いている人・賃貸が向いている人
1. 実家の売却が向いている人
2. 実家の賃貸が向いている人
まとめ：わたしが賃貸を選んだ理由

売却 vs 賃貸、まず結論から

先に結論をお伝えします。

	売却	賃貸
まとまったお金	○ すぐ手に入る	× 時間がかかる
長期的な収益	× 一度きり	○ 継続的に得られる
税金（譲渡益がある場合）	△ 譲渡所得税がかかる	○ 経費で節税できる
維持費・管理の手間	○ 売れば終わり	△ 継続的にかかる
将来また住める可能性	× 取り戻せない	○ 定期借家なら可能

どちらが「正解」かは、その人の状況によって異なります。ただ、一つだけ断言できるのは「売却は取り消せないが、賃貸はいつでも売却に切り替えられる」ということです。迷っているなら、まず賃貸を検討する価値は十分あります。

【税金の比較】売却と賃貸、どちらが税金が少ない？

売却した場合にかかる税金

実家を売却すると、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。税率は所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）

ただし、実家の売却には「3,000万円特別控除」という強力な特例があります。売却する家に住んでいた（または住まなくなった日から3年以内に売却する）場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

つまり、多くのケースで譲渡所得税はゼロになるか、かなり抑えられます。ただし空き家になってから3年を超えると、この特例が使えなくなってしまうので注意が必要です^^;

賃貸した場合にかかる税金

賃貸に出すと、家賃収入が不動産所得として課税されます。ただし、かかった費用（固定資産税・管理費・修繕費・減価償却費など）は経費として差し引けるため、実際の課税対象額はぐっと小さくなります。さらに青色申告を選択すれば、最大65万円の特別控除も受けられます。わたしも最初は「確定申告って難しそう…」と思っていましたが、会計ソフトを使えば意外とスムーズでした^ ^

確定申告についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
👉 【実体験】空き家を貸すとき確定申告は必要？家賃収入20万円以下でも申告すべきか

税金まとめ：どちらが有利？

3,000万円特別控除が使えるうちに売却できれば、売却の方が税負担は少ない場合があります。一方、空き家になってから年数が経過していたり、もともとの取得費が低くて譲渡益が大きくなる場合は、賃貸の方が税負担を分散できてお得になることもあります。いずれにせよ、税金に関しては個別の状況によって大きく変わります。不安な方は税務署の無料相談を活用してみてください。電話でも相談できますよ^ ^

【維持費の比較】空き家のままでも費用はかかる

「売らずにそのままにしておけばタダでしょ？」と思っている方、実は空き家にも毎年かなりの費用がかかります。

空き家のままにした場合の維持費

固定資産税・都市計画税：年間数万〜十数万円（地域・物件によって異なる）
火災保険料：年間数万円
ライフライン最低維持費：電気・水道の基本料金など
管理・清掃費：草刈り・掃除・換気のための交通費など

合計すると、年間15〜30万円程度かかるケースも珍しくありません。わたしも祖父の家が空き家だった頃は、片道1時間かけて月1〜2回通い続けていました。交通費だけでも地味に痛かったです^^;

さらに注意が必要なのが「特定空家」の指定リスクです。管理が不十分な空き家は自治体から「特定空家」に指定される場合があり、指定されると固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が外れて、税額が最大6倍になる可能性があります。恐ろしいですよね…😱

売却した場合の維持費

売却すれば、固定資産税も管理の手間もすべてゼロになります。これは売却の大きなメリットです。ただし、売却に際して以下のような費用がかかります。

仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限）
リフォーム・クリーニング費用（必要な場合）
登記費用・司法書士報酬
測量費用（境界が未確定の場合）

賃貸した場合の維持費

賃貸に出した場合、固定資産税や保険料などのコストは引き続き発生しますが、それらを家賃収入でまかなえます。月5万円で貸した場合、年間60万円の収入に対して維持費は年間15〜20万円程度なので、差し引き年間40〜45万円のプラスになる計算です。管理会社に委託すれば、家賃の約5%（月5万円なら月2,500円）で入居者対応・家賃回収まで任せられます。遠方に住んでいる方にとっては、本当にありがたいサービスです^ ^

【手間の比較】どちらが楽？リアルな手間を比較

売却の手間

売却は「一度手続きをすれば終わり」というイメージがありますが、実際には意外と手間がかかります。

複数の不動産会社へ査定依頼・比較
売却活動中は内覧対応が必要なこともある
契約・決済手続き（司法書士・金融機関との調整）
残置物の片付け・処分
確定申告（譲渡所得がある場合）

とはいえ、一度完了すれば以降の手間はゼロ。「とにかく早く終わらせたい」という方には向いています。

賃貸の手間

賃貸に出すには初期の準備（片付け・クリーニング・リフォーム）に加えて、大家としての継続的な管理業務が発生します。

入居前：片付け・リフォーム・管理会社の選定・入居者の募集
入居中：設備トラブルの対応・家賃管理・確定申告
退去時：原状回復の確認・次の入居者募集

「大変そう…」と感じるかもしれませんが、管理会社に委託すれば日常的な手間は大幅に減ります。わたし自身、管理会社に任せてから入居者さんへの対応はほぼゼロになりました。年に数回、確定申告のときに書類を整理する程度です。賃貸経営の全体の流れについてはこちらで詳しく解説しています。
👉 空き家を賃貸に出すまでの全手順を大家が解説！費用・期間・注意点まとめ【チェックリスト付き】

売却が向いている人・賃貸が向いている人

実家の売却が向いている人

まとまったお金が今すぐ必要な人
その実家には二度と戻らないと決めている人
管理・経営にまったく関わりたくない人
物件の老朽化がひどく、大規模修繕が必要な人
3,000万円特別控除の期限（住まなくなってから3年）が近い人

実家の賃貸が向いている人

将来的に実家に戻るかもしれない人
「親の家を手放したくない」という気持ちがある人
毎月の安定収入（副収入）がほしい人
今すぐ売却を急ぐ必要がない人
不動産経営の経験を積みたい人

また、賃貸にはお金以外のメリットもあります。たとえば不動産経営の知識・経験が積めること。確定申告・経費管理・契約対応を通じて、会計・税務・法律の実践的なスキルが自然と身につきます。将来の資産形成を考えている方にとって、実家の賃貸は最高の「実践の場」です。さらに、空き家を解消することで地域の活性化にも貢献できます。賃貸のメリットは家賃収入だけではありません。詳しくはこちらの記事で解説しています。
👉 【売却前に知っておきたい】実家を貸す5つのメリット！家賃収入だけではありません

賃貸に出す前に「そもそもうちの実家は貸せるの？」と気になる方は、こちらの記事を先にご確認ください。
👉 実家を貸す前に必ず確認！貸してはいけないケースとは？解決策も考えてみる