このサイトでは基本的に、実家の活用方法として「賃貸に出す」ことをおすすめしています。家賃収入を得ながら資産を残せるのは、確かに魅力的な選択肢です。
でも正直に言うと、どんな物件でも貸せるわけではないし、どんな状況でも貸すべきとも限りません。貸せないケースがあるのも事実だし、ライフスタイルによっては賃貸より売却の方が合っていることもあります。
このページでは、「貸すのが難しいケース」「そんなときどうすればいいか」、そして「売却を選ぶときに知っておきたいこと（注意点も含めて）」を整理しています。おすすめのサービスも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
実家を賃貸に出すのが難しいケースとは？
「貸したい気持ちはあるけど、うまくいかない」という場合、大きく分けると物理的・法律的に貸せないパターンと、現実的に難しいパターンがあります。
①名義問題が解決していない
相続後に名義変更（相続登記）が済んでいないと、法律上「誰のもの？」という状態になります。2024年4月から相続登記が義務化されましたが、それ以前の相続で放置されているケースは今でも多いです。
名義が亡くなった親のままだったり、兄弟間で共有になっていたりすると、全員の同意なしには賃貸に出せません。共有者の一人が反対すれば、事実上できないことになります。こういうケースでは、早期に売却して共有状態を解消してしまう方が、後々のトラブルを避けられることが多いです。
まずは司法書士に相談して、名義の整理から始めましょう。名義が整えば賃貸の選択肢も出てきます。
②老朽化が激しく、リフォームのコストが見合わない
老朽化が進んでいて、賃貸に出せる状態にするためのリフォーム費用が見合わない場合も、実質的に貸すのは難しくなります。特に1981年以前の旧耐震基準の物件は、入居者が見つかりにくいですし、安全面の問題もあります。
こういう場合は、建物を解体して更地として売却した方が収支的に有利になるケースもあります。「負動産」として抱え続けるリスクと比較して、現実的に考えてみてください。
③市街化調整区域など、建築規制がある
市街化調整区域にある物件は、用途変更や建て替えに制限がかかることがあります。入居希望者が見つかりにくく、そもそも建物の価値が低い場合もあります。売却も簡単ではないですが、地域の専門業者に相談すると意外な活用法が見つかることもあるので、まずは相談してみるのがおすすめです。
④遠方にあって管理が現実的でない
実家が自分の住まいから遠い場合、入居者のトラブル対応や定期的な確認が物理的に難しくなります。管理会社に委託すれば解決できることも多いですが、費用もかかりますし、それでも「いざというとき動けない」というストレスは残ります。
管理のコストや手間を考えると、売却してスッキリさせた方が精神的にも楽、というケースは意外と多いです。
賃貸より売却が向いている人のチェックリスト
物理的・法律的に貸せる状況でも、ライフスタイルや状況によっては売却の方が合っていることもあります。以下に当てはまる人は、売却を前向きに検討してみてください。
✅ 本業や子育てで忙しく、手間をかけたくない人
賃貸は「入居者が決まれば終わり」ではありません。入居中のクレーム対応、退去時の原状回復交渉、次の入居者探しなど、継続的な管理が発生します。忙しい日常の中でそこに時間と神経を使いたくない、という人には売却の方が向いています。
✅ 収入や資産が十分にある人
月5〜8万円の家賃収入はありがたいですが、それがなくても生活が成り立つ方にとっては、不動産を持ち続けることのリスクやコスト（修繕費・固定資産税・管理費・空室リスク）の方が気になることもあります。不動産は「持っているだけでコストがかかる資産」。資産が十分にあるなら、売却して現金化してより自由に使える形にするのも十分合理的な判断です。
✅ 実家に思い入れが強く、他人に貸すことに抵抗がある人
「親が大切にしていた家に、知らない人が住むのが嫌だ」という気持ちは、とても自然です。入居者が長期間住む中で、壁に傷がついたり汚れたりするのは避けられません。そういう変化にストレスを感じやすい方は、大切な家を思い出のまま手放す選択として売却を考える方が、心理的に楽になることもあります。
✅ 将来的に自分や家族が使う見込みがない人
「いつか戻るかも」という気持ちで普通借家で貸してしまうと、退去させることが難しくなります。「今後10年、誰かが使う見込みはほぼない」と断言できるなら、早めに売却して資金化する方が得策。時間が経つほど建物は老朽化して、売却価格も下がりやすくなります。
✅ 物件が地方にあって、賃貸需要が低いエリア
人口が減少しているエリアでは、そもそも入居希望者が少なく、賃貸として成立させることが難しい場合があります。空室が続くと固定費だけがかかり続けるので、早めに現金化した方が賢明なこともあります。
売却を進めるときに知っておきたいこと
「売却しよう」と決めたら、まずは不動産会社に査定を依頼するところから始まります。査定は無料で行えます。基本的な流れはこんな感じです。
- ①査定を依頼する：複数の会社に依頼して比較するのがおすすめ。「一括査定サービス」を使うと手間が省けます
- ②媒介契約を結ぶ：売却を任せる不動産会社と契約。専任・専属専任・一般の3種類があります
- ③買主を探す：内覧対応や条件交渉などを経て、買主が決まります
- ④売買契約・引き渡し：契約締結後、代金の受け取りと鍵の引き渡しで完了です
売却益には譲渡所得税がかかる場合があります（取得費・譲渡費用を差し引いた利益に課税）。ただし、相続から3年以内の売却や、「空き家の3,000万円特別控除」などの特例が使えることもあるため、税理士や不動産会社に確認しましょう。
売却で失敗しないための注意点｜相見積もりの落とし穴と囲い込み問題
売却を決めたとき、多くの人が「複数の不動産会社に査定を依頼して比較する（相見積もり）」をします。これ自体は正しい判断です。でも、ここに一般の相見積もりとは少し違う、不動産売却ならではの注意点があります。
「うちなら高く売れます」トークには要注意
複数の会社に査定を依頼すると、中に「うちなら○○○万円で売れます！」と高い査定額を提示してくる会社が出てきます。当然、高く売ってくれる会社に頼みたくなるのが人情です。でもここが落とし穴。
査定額はあくまで「見込み価格」であって、その金額で売れることを保証するものではありません。高い査定額を提示して契約を獲得した後、「なかなか買い手がつかない」という理由で値下げを提案してくる、というのは業界でよくある手口です。
一般の相見積もり（リフォームや引越し業者など）は、その場で金額が確定することが多いですが、不動産売却の査定はそうではありません。「査定額＝売却価格」ではなく、「査定額＝その会社が出した売れそうな値段の見込み」だということを理解しておきましょう。実際の売却価格は、買主との交渉で決まります。
だから相見積もりで「一番高く言ってきた会社が勝ち」という見方は危険で、査定額の根拠をきちんと説明してくれる会社を選ぶ方が大切です。
「囲い込み」にも気をつけたい
もうひとつ注意したいのが「囲い込み」です。これは、不動産会社が売主から売却を任された物件を、他の不動産会社に紹介しないようにして、自社で買主も見つけようとする行為です。
なぜそんなことをするかというと、売主からも買主からも仲介手数料をもらえる「両手仲介」にするためです。売主にとっては、買主候補が絞られてしまうので売却が遅くなったり、より有利な条件で売れる機会を失ったりするリスクがあります。
囲い込みを避けるには、「レインズへの登録状況を確認できる会社か」「片手仲介を明言している会社か」などを確認するのが有効です。
アフィリエイトが貼られた紹介サイトは信頼できる？
「囲い込みが怖いなら、どうやって信頼できる不動産会社を選べばいいの？」という疑問が出てくると思います。そのときに役立つのが、このサイトのような不動産情報・比較サイトです。
「アフィリエイトリンクが貼ってあるサイトは怪しいのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、実はその逆です。アフィリエイトを通じてサービスを紹介しているサイトは、紹介先のサービスの品質に責任を持っています。悪質なサービスを紹介すればサイトの信用が落ちるので、きちんと審査・選定した上で掲載しているのが普通です。
むしろ素性のわからない個人や「完全無料・中立」を謳う匿名のサイトより、実名・実サイトで運営していてアフィリエイトの収益構造が透明なサイトの方が、情報の信頼性は高いことが多いです。このサイトも同じ考え方で運営しています。
「貸す」か「売る」か、迷ったときは
どちらが正解かは、物件の状態・エリア・あなた自身の状況によって全然違います。ひとつの目安として、以下のポイントで判断してみてください。
| チェック項目 | → 賃貸寄り | → 売却寄り |
|---|---|---|
| 賃貸需要 | 需要が高いエリア | 需要が低いエリア |
| 物件の状態 | リフォームで対応可能 | 老朽化が激しい |
| 将来の利用予定 | いつか戻る可能性あり | 使う見込みなし |
| 管理の手間 | 多少の手間は許容できる | できるだけ手間をかけたくない |
| 資産・収入の状況 | 家賃収入が必要・助かる | 収入は十分、スッキリしたい |
迷っている場合は、不動産会社に「賃貸査定」と「売却査定」の両方を依頼して、数字で比較してみるのが一番現実的です。「貸すべきか売るべきか」を一緒に相談できる不動産会社を選ぶことも大切です。
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まとめ
実家を「貸す」ことが常に正解ではありません。物理的に貸せない事情があるときや、ライフスタイルに合わないと感じるときは、売却を真剣に検討してください。
ただし売却を選ぶ場合も、査定額の「高さ」だけで不動産会社を選ばないこと、囲い込みをしない会社を選ぶこと、この2点は必ず意識してほしいポイントです。信頼できるサービスをうまく活用しながら、後悔のない選択をしてもらえると嬉しいです。
大切なのは、「空き家のまま放置しない」こと。貸すにしても売るにしても、早く動いた方が選択肢は広がります。このサイトでは引き続き、実家の活用に役立つ情報を発信していきます。
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