「実家が空き家になってしまったけど、どこから手をつければいいの？」
わたし自身も、祖父から相続した築45年の一軒家を前にして、最初は途方に暮れていました^^;
でも一つひとつステップを踏んでいったら、今では無事に入居者さんが決まって毎月家賃収入を得ることができています😊
この記事では、空き家を賃貸に出すまでの全手順を、費用・期間・注意点もふくめてまとめて解説します。最後にはチェックリストもつけているので、ぜひ手順を確認しながら進めてみてください！
空き家を賃貸に出すまでの全体の流れ
まず全体像を把握しておきましょう。大きく分けると以下の6ステップです。
- STEP1：名義変更（相続登記）
- STEP2：片付け・不用品の処分
- STEP3：リフォーム・クリーニング
- STEP4：不動産会社・管理会社を探す
- STEP5：入居者を募集する
- STEP6：契約・入居開始、大家業スタート
それぞれのステップを順番に解説していきますね！
STEP1：名義変更（相続登記）をする
まず最初にやることは、不動産の名義を自分（または相続人）に変更することです。これを「相続登記」といいます。
2024年4月から相続登記が義務化されたので、これは必須の手続きになっています。名義変更をしていないと、不動産を売ったり貸したりする際に支障が出ることがあるのでご注意ください！
登記費用の目安は自分でやれば3〜5万円程度（登録免許税・書類取得費用など）、司法書士に依頼すると+5〜10万円ほどになります。わたしは自分でやりましたが、思ったよりスムーズにできましたよ^ ^
詳しい手続きや必要書類はこちらの記事で解説しています👇
👉 相続した空き家の不動産登記、費用はいくら？自分で出来る？必要書類から手続きまで、まるっと解説します！
STEP2：片付け・不用品の処分をする
名義変更が済んだら、次は家の中の片付けと不用品の処分です。
実家にはたくさんの荷物が残っていることが多いですよね^^; テレビや冷蔵庫など処分に費用がかかるものもあります。
費用を抑えたい方は、メルカリやジモティーを活用して「現地に取りに来てくれる方に無料で差し上げます」という方法もあります。わたしもやりましたが、意外とすぐ取りに来てくれる方がいてびっくりしました笑
どうしても自分では難しい場合は、不用品回収業者にお願いするのも手です。ただし悪徳業者には注意が必要です。「1万円ポッキリ」と書いてあっても追加料金を請求されるケースもあるので、ネットの口コミや紹介で選ぶことをおすすめします。
費用の目安：0〜10万円程度（自分でやればほぼ無料〜業者依頼で5〜10万円）
STEP3：リフォーム・クリーニングをする
片付けが終わったら、リフォームとクリーニングを検討します。ここが一番費用と時間がかかる部分です。
「リフォームしなくても貸せるんじゃないの？」と思う方もいると思います。確かにリフォームなしで貸し出すことも可能ですが、築年数が古い物件の場合は最低限のリフォームをしておくのがオススメです。
理由は、借り手が見つかりやすくなる・家賃が上げやすい・入居後のトラブルが減るなどのメリットがあるからです。わたしは合計約105万円かけてリフォームしましたが、家賃5万5千円で2年以内に回収できました^ ^
リフォーム費用を抑えるためには、複数の業者から相見積もりを取ることが重要です。一括見積もりサービスを使うと手間が省けて便利ですよ😊
リフォームに関する詳しい体験談・費用内訳・業者選びの注意点はこちら👇
👉 空き家を貸すならリフォームした方がいい？比較検討してみた！わたしの体験談や実際にかかった費用も公開！
費用の目安：クリーニングのみ3〜10万円 / リフォームありで30〜200万円程度（範囲が広いですが、物件の状態によります）
STEP4：不動産会社・管理会社を探す
リフォームが終わったら、入居者募集や管理を依頼する不動産会社を探します。
「自分で入居者を見つけることもできるんじゃ？」と思う方もいるかもしれません。もちろん可能ですが、正直かなり手間がかかります^^; 内見対応・審査・契約書作成…やることがたくさんあって、わたしには無理でした笑
プロの不動産会社に依頼すれば、入居者探しから契約まで全部お任せできます。費用はかかりますが（仲介手数料：家賃の1ヶ月分が目安）、その後の家賃収入で十分に回収できます。
また、入居後の管理も管理会社に委託することができます。管理費用は家賃の5%程度が相場。家賃5万円なら月2,500円で入居者対応・家賃回収を全部やってくれます。本当にありがたい存在です😊
詳しくはこちらの記事をご覧ください👇
👉 【空き家の相談先はどこ？】おすすめの相談先から要注意の業者まで徹底解説
STEP5：入居者を募集する
不動産会社が決まったら、いよいよ入居者の募集です！
不動産会社に依頼した場合は、SUUMOなどの賃貸サイトに掲載してもらえます。希望の家賃や入居条件（ペット可・喫煙可など）を伝えれば、あとは基本的にお任せでOKです😊
家賃の相場は、SUUMOで近所の似た物件を検索して確認するのが一番簡単です。あとは管理会社さんと相談しながら決めるのもいいと思います。
入居者募集の詳しい方法はこちら👇
👉 【意外と簡単】空き家の入居者募集方法を解説！無料と有料の比較もしてみました
STEP6：契約・入居開始、大家業スタート！
入居希望者が見つかったら、賃貸借契約を結んで入居スタートです🎉
このとき、「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらにするかを選ぶ必要があります。「将来的に自分で住む可能性がある」という方には定期借家契約がオススメです。違いについてはこちらの記事で詳しく解説しています👇
👉 【普通借家 vs 定期借家】実家を貸すならどっち？後悔しない契約形態の選び方を大家が解説
入居後は大家として、入居者対応・建物の維持管理・確定申告などを行う必要があります。といっても、管理会社に委託していれば日常的な対応はほとんどお任せできます！
大家業の詳細はこちら👇
👉 【初めてでも大丈夫】大家が行う3つのことを分かりやすく解説！会計を簡単にする方法もご紹介します
全体の費用・期間の目安
気になる費用と期間の目安をまとめます！
| ステップ | 費用の目安 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| STEP1 名義変更 | 3〜15万円 | 1〜3ヶ月 |
| STEP2 片付け・処分 | 0〜10万円 | 1〜2ヶ月 |
| STEP3 リフォーム | 10〜200万円 | 1〜3ヶ月 |
| STEP4 不動産会社探し | 0円（無料相談） | 2週間〜1ヶ月 |
| STEP5 入居者募集 | 仲介手数料（家賃1ヶ月分） | 1〜3ヶ月 |
| STEP6 契約・入居 | 0円（管理委託は家賃の5%/月） | 1〜2週間 |
トータルで見ると、入居者が決まるまでの期間は早くて3〜4ヶ月、長ければ半年〜1年かかる場合もあります。物件の状態やエリアによって大きく変わりますが、焦らず一つひとつ進めることが大切です^ ^
【チェックリスト】空き家賃貸化 全手順まとめ
最後に、全手順をチェックリスト形式でまとめます。印刷して使ってみてください😊
- ☐ 相続登記（名義変更）が完了している
- ☐ 家の中の片付け・不用品の処分が完了した
- ☐ リフォームが必要な箇所を確認した
- ☐ 複数の業者から相見積もりを取った
- ☐ リフォーム・クリーニングが完了した
- ☐ 不動産会社・管理会社に相談した
- ☐ 希望家賃と入居条件を決めた
- ☐ 入居者募集を開始した
- ☐ 普通借家か定期借家かを選んだ
- ☐ 賃貸借契約を締結した
- ☐ 火災保険・必要な保険の加入を確認した
- ☐ 確定申告の準備をした（会計ソフトの検討など）
まとめ：一つひとつ進めれば、初めてでも必ずできます！
空き家を賃貸に出すまでの手順、いかがでしたか？
最初は「こんなに手順があるの！？」と感じるかもしれませんが、一つひとつやっていけば必ず前に進めます。わたし自身、不動産の知識ゼロの状態からスタートして、今では賃貸経営を楽しんでいますよ😊
まずは「自分の実家が賃貸に出せる状態か」を確認することから始めてみてください👇
👉 実家を貸す前に必ず確認！貸してはいけないケースとは？解決策も考えてみる
それから実家を賃貸にするメリット・デメリットが気になる方はこちらもどうぞ👇
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わからないことがあれば、お問い合わせからお気軽にご連絡ください。あなたの実家活用を全力で応援しています！
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