実家を貸せないケース8選と対策まとめ｜事前確認リスト付きで徹底解説

実家を賃貸に出したいけれど、「本当に貸してもいいのかな？」と不安な方へ。この記事を読めば、貸せないケース8つとそれぞれの解決策が5分で分かります。市街化調整区域・住宅ローン・管理規約・名義問題・老朽化まで、体験談つきでわかりやすく解説します。

実家を貸せないケースとは？　賃貸NGとなるケースと対策を徹底解説！
まとめ
まず何から確認すればいい？という方へ、わたしのおすすめ順をまとめます👇
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実家を貸せないケースとは？　賃貸NGとなるケースと対策を徹底解説！

ケース1：都市計画法で規制されている地域にある（市街化調整区域など）

以前は「自分の土地ならどう使おうが自由でしょー」と思っていました。実際は自分が所有する土地であっても、都市計画法（国土交通省）というルールの範囲内でしか活用できません。家を建てる・賃貸に出す・お店を開く・工場や病院を建てる、などはこのルールを守った上で実施することになります。街づくりに厳しいルールがあるのは納得できますよね。

こちらの記事が分かりやすかったのでリンクを貼っておきます→（イクラ不動産）

相続した実家が住居系エリア（市街化区域など）にあれば問題ないと思われますが、市街化調整区域に建っている場合は要注意です。市街化調整区域では賃貸やお家の再建築などに制限があります。実はわたしが受け継いだ祖父の家も市街化調整区域にありました。

対策：賃貸可能な場合もあるので、まずは市役所などで聞いてみる

市街化調整区域は制限が多いのですが、賃貸が完全に不可能というわけではありません。実際に市街化調整区域で賃貸されている物件はありますし、わたしも祖父宅を貸し出すことができました。

📖 わたしの体験談

まず市役所に空き家賃貸の相談に行ったところ、「市街化調整区域なので賃貸は不可です」と説明されて困りました。しかし「相続した実家が空き家になり困っている」「遠くにあるので住むことができない」などの説明を繰り返し行いました（2〜3回市役所を訪問）。最終的には「まあそれなら仕方ないですね」と承認されることに。ここでお伝えしたいのは「頑張れば承認される！」ということではなく、「一度断られてもあとから承認される場合もあるので、諦めずに問い合わせましょう」ということです。強気に出るわけではなく、丁寧に現状を説明し、行政側と一緒に解決策を探していくイメージです。

行政だけでなく不動産会社や法律の専門家にも相談するなどの方法もありますね。はじめから諦めるのではなく、まずは相談してみることをおすすめします！（👉空き家の相談先はどこ？おすすめの相談先を徹底解説）

ちなみに市街化調整区域は新築や建替えなども制限されていますが、条件を満たせば許可されることもあるようです（参考：宇都宮市HP：市街化調整区域の開発許可について）

ケース2：住宅ローンが残っている場合（実家の場合はあまりないと思いますが）

実家の住宅ローンが残っている場合、金融機関との契約内容を確認する必要があります。多くの住宅ローン契約には「賃貸借契約禁止条項」があり、簡単に言うと「自分で住むお家のためにお金を貸したんだから、他の人に貸したりしちゃダメだよ」という契約です。もし住宅ローンが残っている状態で無断で賃貸に出してしまうと、金融機関から一括返済を求められる場合もあります。

相続した家のローン状況を確認する方法は、主に以下の4つです。

自宅内の書類を探す
金融機関に直接問い合わせる
不動産登記情報（法務局オンライン）を確認する
税金の通知書を確認する

対策：金融機関への相談や、借り換え

もし空き家となった実家に住宅ローンが残っていた場合でも諦めてはいけません。原則として住宅ローン契約中の賃貸はNGですが、例外的に認められるケースもあります。例えば転勤や海外赴任などやむを得ない事情がある場合は、金融機関に相談することで賃貸が認められる可能性があります。また賃貸承諾型住宅ローンへの借り換えという手もあります。ただし金利や手数料などの条件は悪くなることが多く、借り換えには手数料や諸費用も発生します。とはいえ家賃収入が得られるようになれば、住宅ローンの返済に充てることができます。

ケース3：マンション管理規約で禁止されている

分譲マンションの場合、管理規約によって賃貸が禁止されている場合があります。マンションは戸建てと違い区分所有者全員で所有しているので、管理規約というルールが定められています。管理規約では居住者の制限（所有者自身が居住することを前提）をしている場合があり、賃借人と他の居住者との間でのトラブル発生を避けたいためです。

対策：管理規約改正もあるが難易度は高い

まずは管理規約を必ず確認し、賃貸に関する規定がないかチェックしましょう。管理規約は管理事務所や管理会社に問い合わせることで確認できます。もし規約で賃貸が禁止されている場合でも、管理組合に相談してみることをおすすめします。「所有者が亡くなり相続したが遠方で住めない」など、状況により認められるケースがあるかもしれません。なお規約改正には「区分所有者全体の4分の3以上の賛成」が必要となるため、難易度は高いです。

ケース4：自分の名義になっていない（相続登記していない、共有名義になっているなど）

原則として、自分の所有していない不動産を、所有者の許可なく貸すことはできません。難易度が高いので、まずは不動産の名義を自分に変更することをおすすめします！なお、2024年4月から相続登記が義務化されましたので、早めの手続きが必要です（参考：法務省：相続登記の義務化について）。

誰が相続するのか決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、相続登記（亡くなった方から相続人への名義変更）を完了させる必要があります。もし共有名義になっている場合、実家を賃貸に出すには共有者全員の同意が必要です。権利関係が複雑な状態で進めてしまうと、後々親族間でのトラブルに発展する可能性があります。

ケース5：賃貸に適さない物件の状態（老朽化・損傷がひどい場合）

実家の老朽化が著しかったり、損傷がひどい場合は、賃貸物件として貸し出すことが難しい場合があります。築古の不動産でもしっかりとメンテナンスされていれば問題ありませんが、耐震性や防火性などが低下している物件は入居者の安全を確保することが難しくなります。物件が原因で入居者さんに危害があった場合、不動産所有者の責任になってしまう場合もあります。そのため安全が保たれていない空き家は、賃貸に出す前に修繕が必要です。リフォームの費用感や判断基準については👉空き家をリフォームして貸すべき？費用と体験談にわたしの実体験もまとめてありますよ😊

ちなみに不動産が原因で通行人などに危害が及んだ場合も不動産所有者の責任が問われます。したがって賃貸にしなくても、空き家を放置することには大きなリスクがあります。

ケース6：違法建築物件

建築確認を受けていない、または建築基準法（国土交通省）に違反している建物。そのままでは入居者の安全を保証できないため、賃貸に出す前に専門家への確認が必要です。

対策：建築士に現況確認を依頼する

まず建築士に現況を確認してもらいましょう。是正工事が必要になる場合があります。

ケース7：インフラ未整備地域

電気・ガス・水道などのインフラが整備されていない地域。ライフラインがなければ居住できないため、賃貸は実質的に困難です。

対策：各インフラ事業者に引き込みの可否を確認する

各インフラ事業者への問い合わせで引き込みの可否と費用を確認しましょう。費用対効果を見ながら判断してください。

ケース8：災害危険区域

土砂災害警戒区域や浸水想定区域など、災害リスクが高い地域。賃貸自体が禁止されているわけではありませんが、注意が必要です。ハザードマップは国土交通省ハザードマップポータルサイトで無料確認できます。

対策：入居者へのリスク説明（重要事項説明）を徹底する

入居者へのリスク説明（重要事項説明）が必要であり、保険料や入居者確保の難易度が上がる点を考慮しましょう。まずは不動産会社に相談することをおすすめします。賃貸が不可能とは言い切れないので、まずは市役所や専門家に相談しアドバイスを受けることがおすすめです。

まとめ

この記事では実家を貸せないケース8つと対策についてお伝えしてきました。

都市計画法による規制：市街化調整区域では賃貸が制限される場合がある→諦めずに市役所や専門家に相談
住宅ローンの残債：住宅ローンが残っている場合は注意が必要→金融機関への相談や借り換えを検討
マンション管理規約：分譲マンションでは管理規約で賃貸が禁止されている場合がある→規約確認と管理組合への相談
名義の問題：相続登記が済んでいない、または共有名義の場合→自分の名義にする、共有者全員の同意を得る
物件の状態：老朽化や損傷が著しい場合は賃貸に適さない可能性がある→安全性の確保が最優先
違法建築物件：建築基準法に違反している建物→建築士に現況確認を依頼する
インフラ未整備地域：電気・ガス・水道が未整備→事業者に引き込みの可否を確認する
災害危険区域：土砂災害・浸水想定区域→入居者へのリスク説明を徹底する

貸してはいけない空き家をうっかり貸し出してしまうと、あとから大きな問題になってしまいます。現状確認は難しくないので、しっかりと確認していきましょう。

まず何から確認すればいい？という方へ、わたしのおすすめ順をまとめます👇

優先順位	確認項目	確認方法・確認先
①	名義・登記の確認	法務局オンラインサービスで確認。相続登記が済んでいない場合は最優先で手続きを。
②	住宅ローンの残債確認	古い実家だとローンが残っているケースは少ないですが念のためチェック。残っていたら金融機関に相談。
③	地域区分の確認	市役所の都市計画課に「この住所は市街化調整区域ですか？」と聞けばすぐ分かります。
④	マンションの場合は管理規約を確認	管理事務所か管理会社に問い合わせるのが一番早いです。
⑤	物件の状態確認	老朽化や損傷がひどい場合は不動産会社や建築士に相談。意外と直せる場合も多いです😊
⑥	違法建築・インフラ・災害リスクの確認	建築士への確認、各インフラ事業者への問い合わせ、ハザードマップで確認。